Đất ruộng hay còn được gọi là đất nông nghiệp, là loại đất phổ biến ở các vùng nông thôn của Việt Nam từ lâu nay. Trong thời buổi đô thị hóa, có rất nhiều tòa nhà mọc lên trên đất nông nghiệp. Vậy việc xây nhà trên đất nông nghiệp có được phép hay phạm luật?
Căn cứ:
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP
- Nghị Định 43/2014/NĐ-CP
- Quyết định 2555/ QĐ- BTNMT 2017
Nội dung
1. Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp đôi khi còn gọi là đất ruộng, đất canh tác hay đất trồng trọt là những vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi. Theo quy định của luật đất đai 2013 Việt Nam hiện hành thì đất nông nghiệp được giao cho người dân phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông ngiệp, bao gồm các loại đất có đặc thù giống nhau là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..vv
Căn cứ vào Điều 10 Luật Đất Đai 2013 quy định về loại đất và mục đích sử dụng đất, theo đó đất nông nghiệp có mục đích sử dụng như sau:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
Do vậy nếu căn cứ vào mục đích sử dụng đất nông nghiệp mà xây nhà ở trên loại đất này là không thực thực hiện đúng pháp luật. Tuy nhiên làm thế nào để được xây nhà ở trên đất ruộng mà không phạm luật.
2. Xây nhà đất ruộng có phạm luật không?
Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 về chuyển mục sử dụng đất:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
…
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
…
Do vậy, muốn xây dựng nhà ở thì cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Theo Điều 69 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/ QĐ- BTNMT, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính…
4. Về nghĩa vụ tài chính
Theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì:
“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, bạn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Giá đất làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính được căn cứ vào bảng giá đất được UBND tỉnh/thành phố ban hành hàng năm.
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư sang tên sổ đỏ tại Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
