Giá đền bù khi thu hồi đất được tính thế nào?

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Khi thu hồi đất, Nhà nước có hỗ trợ, giúp đỡ người dân có đất bị thu hồi để ổn định lại đời sống, sản xuất và phát triển. Vậy giá đền bù khi thu hồi đất được tính như thế nào? Luật sư X sẽ giải đáp thắc mắc này thông qua bài viết dưới đây:

Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai năm 2013
  • Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Nội dung tư vấn

1. Trường hợp nào được thu hồi đất

Căn cứ theo khoản 1 điều 16 Luật Đất đai năm 2013, nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

  • Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
  • Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
  • Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
  • Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.

2. Thẩm quyền thu hồi đất

Căn cứ theo điều 66 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất, các cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất cụ thể trong các trường hợp sau đây:

  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp:
    • Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
    • Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
  • Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
    • Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
    • Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng nêu trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

3. Cách tính giá đền bù khi thu hồi đất

Khi tiến hành thu hồi đất, người có đất bị thu hồi sẽ được nhận các khoản bồi thường, bao gồm: Bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, bồi thường thiệt hại về tài sản, sản xuất, kinh doanh.

Các khoản đền bù, bồi thường này sẽ được tính dựa trên thời điểm tiến hành thu hồi đất, loại đất, khung giá đất ở từng địa phương khác nhau. Cụ thể như sau:

3.1. Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở

  • Điều kiện để được bồi thường về đất: Căn cứ theo điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất trong trường hợp giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần được bồi thường khi:
  • Có 2 phương án bồi thường về đất khi bị thu hồi đất ở. Cụ thể:
    • Bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tái định cư: Căn cứ theo điểm a khoản 1 điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, phương án bồi thường này được áp dụng trong trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.
    • Bồi thường bằng tiền: Được áp dụng trong trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.
  • Việc bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. 2. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Có 2 phương án bồi thường:

  • Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng (nếu địa phương có quỹ đất đề bồi thường – Phương án này được ưu tiên áp dụng).
  • Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn. Cụ thể như sau: Tbt = (G x S )/T1 x T2

Tbt: Số tiền được bồi thường;

G: Giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; nếu đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì G là giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, nếu đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì G là giá đất cụ thể tính tiền thuê đất.

S: Diện tích đất thu hồi.

T1: Thời hạn sử dụng đất.

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

3.3. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

  • Mức bồi thường nhà, công trình = tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại + khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.
    • Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định = tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà, công trình đó (nhân) x giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
    • Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau: Tgt = G1 – G1/T x T1

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

  • Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
  • Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Hy vọng bài viết hữu ích với bạn!

Khuyến nghị

  1. LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng tại Việt Nam.
  2. Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay.