Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất theo quy định

Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng dân sự thông dụng, là sự thỏa thuận giữa các bên về việc một bên thay mặt một bên làm một việc gì đó có phát sinh hậu quả pháp lý và cần pháp luật bảo về. Và trong bài viết này thì đó là thay mặt để sử dụng đất. Và hợp đồng ủy quyền phải là văn bản, được công chứng, chứng thức của Ủy bạn nhân dân cấp có thẩm quyền. Hiện nay, hợp đồng ủy quyền được sử dụng rất nhiều và có một số trường hợp còn sử dụng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên việc hợp đồng ủy quyền thay thế hợp đồng chuyển nhượng vẫn mang rất nhiều rủi ro, mà mọi người cần lưu ý và phân biệt rõ ràng.

Vậy nên trong bài viết này, LSX sẽ giải đáp những thắc mắc xoay quanh vấn đề “Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất” để các bạn có thể nắm rõ hơn về vấn đề này.

Căn cứ pháp lý

Bộ luật Dân sự năm 2015

Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng uỷ quyền phải được lập thành văn bản; nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định, thì hợp đồng uỷ quyền phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền, Bên được uỷ quyền thì được uỷ quyền lại chọ người khác, nếu được bên uỷ quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định. Việc uỷ quyền lại không được vượt quá phạm vị uỷ quyền ban đầu.

Trong thực tế không phải bao giờ cá nhân hoặc pháp nhân cũng có thể trực tiếp tham gia vào quan hệ hợp đồng. Việc không tham gia trực tiếp có thể do nhiều lí do khác nhau hoặc khi đã tham gia vào một quan hệ hợp đồng nhất định nhưng không có điều kiện thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình. Vì vậy, pháp luật cho phép họ có thể ủy quyền cho người thứ ba, thay mặt mình giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Quan hệ ủy quyền giữa cá nhân với nhau thường mang tính chất tương trợ giúp đỡ ưong những lúc cần thiết.

Căn cứ vào Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó:

Bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền

Bên ủy quyền trả thù lao cho bên nhận ủy quyền nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, hợp đồng ủy quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện quyền sử dụng đất cho bên ủy quyền và được nhận thù lao nếu giữa hai bên có sự thỏa thuận.

Quy định về hợp đồng ủy quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền được quy định là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền và bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao theo thỏa thuận (nếu có) hoặc pháp luật có quy định khác.

Việc đại diện theo ủy quyền sẽ được chấm dứt trong những trường hợp sau đây:

• Theo sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền;
• Thời hạn ủy quyền đã hết;
• Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;
• Người đại diện hoặc người được đại diện ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền đã thỏa thuận trước đó;
• Người đại diện, người được đại diện ủy quyền là cá nhân chất; người đại diện, người được đại diện ủy quyền là pháp nhân chấm dứt tồn tại theo quy định pháp luật;
• Người đại diện không còn đủ điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, thực hiện;
• Có các căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.

Hình thức hợp đồng ủy quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 115 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định thì người sử dụng đất được ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật về dân sự. Việc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất này phải bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực (chứng thực tại nơi chưa có tổ chức công chứng).

Tùy từng trường hợp mà bạn có thể lập Giấy ủy quyền hoặc Hợp đồng ủy quyền. Điều 18 Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng quy định về các trường hợp phải lập thành hợp đồng ủy quyền gồm: ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Thủ tục ủy quyền sử dụng đất

Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

Chi phí: Khi yêu cầu công chứng, bạn phải nộp phí công chứng (theo Điều 56 Luật Công chứng và quy định tại Thông tư số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012 của Bộ tài chính và Bộ tư pháp hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng, mức thu là 40.000 đ) và thù lao công chứng, chi phí khác (theo Điều 57 Luật Công chứng: thù lao khi thực hiện việc soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp và các việc khác liên quan đến việc công chứng …, mức thu do tổ chức hành nghề công chứng quy định công khai).

Lưu ý:

• Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi cư trú của họ công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.
• Điều kiện về người được ủy quyền: Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện (theo Khoản 2 Điều 143 Bộ luật Dân sự).

Rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có hiệu lực

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì thế, chỉ khi nào đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực.

Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, sang tên đất thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Do đó mà không thể chứng minh hiệu lực của việc chuyển nhượng đất trong trường hợp này.

Quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn

Theo Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền. Bên uỷ quyền phải trả thù lao nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định.

Từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.

Pháp luật trao cho các bên quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Do đó, trong nhiều trường hợp bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.

Hợp đồng có thể chấm dứt bất cứ lúc nào?

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 thì bên ủy quyền hay bên được ủy quyền đều có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nếu báo trước một thời gian hợp lý đối với hợp đồng ủy quyền không có thù lao hoặc trả thù lao và bồi thường thiệt hại đầy đủ nếu có đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao.

Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.

Hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực nếu một bên chết

Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa.

Có rất nhiều rủi ro pháp lý trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền mà có thể làm ảnh hưởng quyền lợi của các bên. Chính vì vậy mà không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Hướng dẫn trình tự thủ tục làm giấy ủy quyền lấy sổ bảo hiểm
• Mẫu giấy ủy quyền thừa kế đất đai chuẩn quy định năm 2023
• Giấy ủy quyền cho mượn nhà có nội dung thế nào?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất” đã được LSX giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới Đổi tên căn cước công dân Bắc Giang. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp