Xin chào Luật sư X. Tên tôi là Quỳnh Hoa, hiện tôi đang sinh sống và làm việc tại Đồng Nai. Tôi có thắc mắc liên quan đến chuyển nhượng tài sản trên đất thuê. Cụ thể như sau: Tôi có thuê một khu đất thuộc sở hữu của nhà nước, hiện nay tôi tìm hiểu thì thấy rằng mình đáp ứng đủ điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm. Vậy, Luật sư có thể cung cấp cho tôi về mẫu hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất thuê như thế nào? Rất mong được Luật sư hồi đáp, tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư. Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho Luật sư X. Hi vọng bài viết sau sẽ giải đáp được thắc mắc của bạn.
Căn cứ pháp lý
Tài sản gắn liền với đất là gì?
Pháp luật hiện hành không đưa ra định nghĩa cụ thể thế nào là tài sản gắn liền với đất mà chỉ liệt kê các loại tài sản gắn liền với đất. Khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
– Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
– Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở;
– Công trình xây dựng khác;
– Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, theo khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
– Nhà ở;
– Công trình xây dựng khác;
– Rừng sản xuất là rừng trồng;
– Cây lâu năm.
Các loại tài sản này phải có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Có được chuyển nhượng tài sản trên đất thuê không?
Về việc bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, pháp luật đất đai có các quy định như sau:
Tại điểm c khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, rằng:
“1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;…”
Theo đó, để tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì phải đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013.
Điều kiện chuyển nhượng tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm là gì?
Điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm được quy định tại Điều 189 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:
Điều kiện đối với bên bán
Khoản 1 Điều 189 quy định, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Tài sản gắn liền với đất thuê được lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
Điều kiện đối với bên mua
Khoản 2 Điều 189 quy định, người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
(i) Người mua phải có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư, cụ thể:
– Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
– Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
(ii) Ngành nghề kinh doanh phải phù hợp với dự án đầu tư:
Theo đó, người mua được tự do lựa chọn đầu tư kinh doanh trong những ngành, nghề đầu tư kinh doanh mà pháp luật không cấm. Tuy nhiên, ngành, nghề đầu tư kinh doanh đó phải phù hợp với dự án đầu tư, vẫn phải đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh nếu kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo quy định của Luật Đầu tư và bảo đảm duy trì đủ điều kiện đầu tư kinh doanh đó trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh.
(iii) Dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện trước đó phải đảm bảo không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai; và
(iv) Người mua phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất thuê như thế nào?
Hướng dẫn điền hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất thuê
Nội dung hợp đồng
Theo đó, trong các văn bản hợp đồng bất động sản cần được đảm bảo các nội dung như sau:
- Tên và địa chỉ các bên tiến hành giao dịch (người môi giới và khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới): Bao gồm các thông tin cá nhân và các thông tin liên quan như họ tên, địa chỉ hiện tại, thông tin về bất động sản.
- Đối tượng cùng những nội dung của dịch vụ
- Yêu cầu của khách hàng, kết quả mong muốn đặt ra dịch vụ: Các điều khoản này sẽ do hai bên tự thoả thuận với nhau và đặt ra theo dựa theo yêu cầu.
- Thời gian và hạn thực hiện dịch vụ: Điều này cũng sẽ do cả 2 bên thỏa thuận với nhau và ghi vào hợp đồng.
- Phí dịch vụ, tiền hoa hồng của dịch vụ: Yếu tố này cũng sẽ do cả 2 bên thỏa thuận với nhau và ghi vào hợp đồng. Những cần đảm bảo các yếu tố như Luật đã đề ra năm 2014.
- Cách thức thanh toán và thời hạn thanh toán
- Quyền cũng như nghĩa vụ của 2 bên;…
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Mẫu hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất thuê như thế nào?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về giá đất bồi thường khi thu hồi đất … Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm
- Đất thổ cư có phải đóng thuế không năm 2023?
- Thừa kế xe có phải đóng thuế không?
- Đất thừa kế có phải đóng thuế hay không năm 2023?
Câu hỏi thường gặp
Đơn đề nghị đăng ký biến động (theo mẫu);
Văn bản chấp thuận chủ trương mua, bán tài sản gắn liền với đất thuê của Ủy ban nhân dân Thành phố (bản chính);
Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần diện tích đất thuê;
Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất thuê được cơ quan công chứng chứng nhận (bản chính);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người chuyển nhượng (bản chính) kèm theo quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất (bản sao công chứng hoặc chứng thực);
Chứng từ đã nộp tiền thuê đất, tính đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị đăng ký biến động (bản sao của tổ chức);
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Quyết định thành lập của tổ chức mua tài sản gắn liền với đất (bản sao công chứng hoặc chứng thực).
Biên bản và Nghị quyết của Công ty đối với việc chuyển
Đơn đề nghị đăng ký biến động (theo mẫu);
Ý kiến của UBND cấp huyện (nơi có đất) về việc chấp hành các quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất của tổ chức chuyển nhượng (bản chính).
Báo cáo của bên nhận chuyển nhượng về việc chấp hành pháp luật đất đai, đối với các khu đất đang quản lý, sử dụng và cam kết năng lực tài chính theo quy định tại khoản 2 Điều 189 Luật Đất đai (bản chính).
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
Bước 2. Nộp hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
Theo điểm b khoản 1 Điều 60 Luật đất đai thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 3. Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện thủ tục hành chính.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất, chuyển hồ sơ cho cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ cho thuê đất.
Cơ quan Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán tài sản và phát sinh hiệu lực đối với người mua tài sản.
Bước 4. Nhận kết quả thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
Theo điểm b khoản 1 Điều 60 Luật đất đai thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
