Chào Luật sư X, tôi muốn mua một mảnh đất ở quận 9 để đầu tư xây dựng sản xuất, kinh doanh xuất khẩu các mặc hàng về cafe. Tuy nhiên, thông qua quá trình trao đổi người bán đất bảo đây là đất ở hỗn hợp. Nhưng đất ở hỗn hợp là gì? Đất ở hỗn hợp có được phép xây dựng không? Xin được tư vấn.
Chào bạn, đất ở hỗn hợp có mức giá hấp dẫn trên thị trường bất động sản, tuy nhiên không phải ai cũng biết hay nắm rõ các quy định về đất ở hỗn hợp. Vậy đất ở hỗn hợp là gì? Quy định về đất ở hỗn hợp hiện nay là gì? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu nhé.
Căn cứ pháp lý
Đất ở hỗn hợp là gì?
Theo Luật đất đai quy định có 3 loại đất chính là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất hỗn hợp không thuộc vào một trong các loại đất được pháp luật kể trên. Nếu 3 loại đất kia đều rõ ràng về mục đích sử dụng thì đất ở hỗn hợp phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, kết hợp nhu cầu ở với kinh doanh dịch vụ hay sản xuất. Trong Thông tư số 01/2021/TT-BXD quy định đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, được sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc nhắm đến một số mục đích khác.
Đất ở hỗn hợp sẽ được định hướng phát triển tổ chức không gian đô thị, khu dân cư, cơ sở hạ tầng vật chất,… nhằm hoàn thiện các chức năng của vùng quy hoạch – địa phương. Từ đó nâng cao chất lượng đời sống người dân, thay đổi bộ mặt kinh tế – xã hội của khu vực.
Cũng vì không thuộc vào 1 trong 3 loại đất theo Luật đất đai năm 2013 nên chưa có một quy định cụ thể nào về đất hỗn hợp trong Bộ Luật. Điều này dẫn đến những vướng mắc cho người dân trong việc xin cấp phép xây dựng, tách thửa. Những gia đình sinh sống trên đất ở hỗn hợp thường được cấp phép xây dựng tạm, nếu đã xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Tuy nhiên, công trình và nhà ở xây dựng trên đất hỗn hợp không được công nhận là tài sản riêng. Nếu địa phương có chuyển đổi quy hoạch, những khu đất này có khả năng nằm trong diện bị thu hồi. Điều này sẽ gây nên những bất lợi cho nhà đầu tư nếu chẳng may đầu tư vào một dự án thuộc đất hỗn hợp.
Những quy định cấp phép xây dựng đất ở hỗn hợp
Đất ở hỗn hợp được cấp phép xây dựng tùy thuộc vào từng trường hợp khác nhau. Trường hợp đất hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp phép xây dựng, chuyển đổi mục đích thành đất thổ cư và tách thửa. Người dân ở trên đất quy hoạch thường gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục đất đai và xây dựng công trình.
Tháng 11/2018, Sở Xây dựng đồng ý đề xuất về việc phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân sau:
Khu vực chiếm 50% đất ở hỗn hợp
Khu vực có đất chiếm chiếm trên 50% diện tích sẽ có chức năng là đất nhà ở chung cư kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng, không có công viên, công trình công cộng. Khu vực đất để ở đang có nhiều cư dân cư trú, ảnh hưởng vào cuộc sống của họ thì sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.
Khu vực chiếm 30% đất ở hỗn hợp
Các khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp, cơ cấu chức năng chính sẽ là các công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng, không có nhà ở; khu vực nhà xưởng, xưởng sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm. Vào những khu vực này người dân phải di dời hoặc được cấp phép xây dựng có thời hạn. Để được cấp phép người dân cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
Khu vực đất ở hỗn hợp chiếm 20%
Khu vực nào có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm với hiện trạng có nhiều nhà ở, đất của người dân lụp xụp cần phải thu hút các chủ đầu tư dự án tái thiết. Tại khu vực này Sở quy hoạch – kiến trúc đề nghị chưa cấp phép xây dựng và các địa phương sẽ thực hiện rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi điều chỉnh hoàn tất thì người dân sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.
Đất ở hỗn hợp có lên thổ cư được không?
Đất hỗn hợp vẫn có thể lên được đất thổ cư nhưng phụ thuộc rất lớn vào tình hình quy hoạch của địa phương, thành phố. Tuy vậy, việc xây mới chỉ thực hiện nếu được thông qua những điều kiện quy định trong Khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 như sau:
Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ các cơ quan chính quyền địa phương hay Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo đúng luật pháp đã quy định.
Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Ngoại trừ các trường hợp xây dựng mới công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm sẽ không được phép.
Chính sách mới trong quy định đất ở hỗn hợp
Trước những vướng mắc của người dân trong vùng được quy hoạch đất hỗn hợp, nhiều dự án treo vì chưa được cấp phép xây dựng. Mới đây, UBND thành phố Hồ Chí Minh vừa chỉ đạo các Sở, Ngành, địa phương tổng rà soát quy hoạch trên địa bàn, thực hiện việc cấp phép xây dựng nhà ở trong các đồ án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân.
Cụ thể, này 18-2-2021, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh có công văn (số 2140) đề xuất UBND thành phố cấp giấy phép xây dựng chính thức cho người dân trong các đồ án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp.
Sở Xây dựng đề nghị UBND thành phố giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc khẩn trương nghiên cứu quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung TP Hồ Chí Minh theo hướng phân loại cụ thể các chức năng tại quy hoạch phân khu. Sở yêu cầu các địa phương đề xuất điều chỉnh cục bộ hoặc tổng thể đồ án quy hoạch sao cho phù hợp với định hướng phát triển quy hoạch và điều kiện kinh tế – xã hội. Mục tiêu giải quyết quyền, lợi ích chính đáng của người dân, làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng theo quy định. Sau đó, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và hoàn chỉnh công tác điều chỉnh quy hoạch chậm nhất cuối năm 2021.
Đất hỗn hợp đang gặp nhiều khó khăn vì nằm trong vùng quy hoạch chuyển đổi đất hàng năm. Các công trình, dự án khi nằm trong khu vực này sẽ phải chờ phê duyệt của chính quyền. Đây cũng là một trong những rủi ro để nhà đầu tư lưu ý khi đầu tư với loại hình đất hỗn hợp.
Có thể bạn quan tâm
- Thứ tự xe đi qua vòng xuyến được quy định như thế nào?
- Gửi đơn khiếu nại online như thế nào? Mới 2022
- Tội kinh doanh hàng hóa không rõ nguồn gốc bị xử lý như thế nào?
- Quy định về kho chứa thuốc bảo vệ thực vật như thế nào?
Thông tin liên hệ Luật Sư X
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Quy định về đất ở hỗn hợp hiện nay là gì?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến quy định bảo hộ logo công ty; trích lục hộ tịch trực tuyến; thành lập công ty mới…. của Luật Sư X, hãy liên hệ: 0833.102.102.
Hoặc qua các kênh sau:
FaceBook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo điều 49 Bộ luật đất đai 2013 quy định. Đất nằm trong diện quy hoạch khi đã đưa ra kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất sẽ được toàn quyền quyết định đối với tài sản của đất. Trong đó có quyền được chuyển nhượng hoặc mua bán.
Người sử dụng đất sẽ được cơ quan Nhà nước cấp thẩm quyền chuyển nhượng đất và thừa kế. Tuy nhiên, họ sẽ không được cấp phép xây dựng nhà ở, công trình hay trồng cây lăm năm. Không những vậy, đất ở hỗn hợp khi có đủ giấy tờ sổ đỏ thì sẽ được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi.
Ngoài ra, trường hợp Nhà nước không điều chỉnh hay hủy bỏ việc điều chỉnh đất ở hỗn hợp mà không công bố đến người sử dụng. Chủ sở hữu tài sản sẽ bị hạn chế quyền theo quy định tại Khoản 2, Điều 49. Vậy nên, bạn phải xem xét thật kỹ điều luật này trước khi thực hiện mua hoặc chuyển nhượng đất ở hỗn hợp.
Để trả lời cho câu hỏi này, bạn phải dựa vào điều 75 luật đất đai 2013 quy định về việc bồi thường đất trước khi thu hồi. Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền đất hàng năm có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật, trừ trường hợp chưa được cấp giấy sẽ không nhận được bồi thường.
Như vậy, người sở hữu đất hỗn hợp cần phải có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp lệ sẽ được bồi thường theo quy định khi đất bị thu hồi.
Theo quy định của pháp luật về việc phân loại đất đai thì hiện nay đất chia thành 3 nhóm gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Quy hoạch đất hỗn hợp là việc phân bổ và khoanh vùng đất theo không gian sử dụng. Mục tiêu phát triển kinh tế, tiềm năng của đất và nhu cầu sử dụng. Cụ thể như sau:
+ Quy hoạch đất ở hỗn hợp là việc xác định, phân bổ vùng đất theo quy mô sử dụng dựa trên nhu cầu và mục đích phát triển kinh tế của quốc gia.
+ Quy hoạch đất ở hỗn hợp là quá trình tổ chức, định hướng trong không gian dân cư và đô thị. Hệ thống cơ sở hạ tầng, kỹ thuật về công trình được xây dựng mang tính quy mô.
=> Như vậy, việc quy hoạch đất tạo nên một môi trường mới và cơ sở hạ tầng tốt hơn cho mọi người dân. Để đảm bảo lợi ích của cộng đồng và lợi ích của toàn quốc gia. Mục đích chính để phát triển đất nước, giúp nền kinh tế phát phát triển trên khu đất đó.
