Chào Luật sư, hiện tôi đang có ý định muốn mua nhà ở nhưng căn nhà tôi muốn mua lại là nhà thuộc sở hữu của hộ gia đình; do tài sản là đồng sở hữu nên tôi khá lo lắng. Luật sư có thể cho tôi biết rủi ro khi mua nhà đồng sở hữu tại Việt Nam được không ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư rất nhiều.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Việc mua nhà đồng sở hữu tiềm ẩn rất nhiều rũi ro; nhất là đang trong quá trình mua bán thì căn nhà lại xảy ra tranh chấp; khiến cho quá trình mua nhà trở nên trì trệ; kéo dài không sang được tên; hoặc thiệt thòi hơn là mất nhiều thời gian giải quyết nhưng không mua được căn nhà mà mình đã ưng ý.
Để có câu trả lời về vấn đề rủi ro khi mua nhà đồng sở hữu tại Việt Nam. LSX mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Cơ sở pháp lý
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Luật Đất đai 2013
- Bộ luật Dân sự 2015
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT
Đồng sở hữu nhà là gì?
Nhà là nơi lưu trú được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức; hộ gia đình; cá nhân, bao gồm nhà biệt thự; nhà ở liền kề; và nhà ở độc lập.
Đồng sở hữu nhà theo quy định của Luật Nhà ở thì được gọi với cái tên là nhà ở thuộc sở hữu chung. Mà sở hữu chung hiểu theo quy định tại Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015 thì:
1. Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.
2. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.
Việc ghi tên người đồng sở hữu nhà trên sổ hồng
Theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định rõ về cách ghi tên những người có chung quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đồng sở hữu như sau:
- Cá nhân trong nước; thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân; thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân; hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”.
– Trường hợp nhà có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất; mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật); thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.
- Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định; dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất; (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất; hoặc cùng sử dụng đất; và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
- Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất; cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết; thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất; (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất; hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.
Điều kiện để mua bán nhà đồng sở hữu?
– Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán; thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
– Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua; nếu các chủ sở hữu chung không mua; thì nhà ở đó được bán cho người khác.
– Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án; thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình; thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở; và điều kiện bán; mà không có chủ sở hữu chung nào mua; thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua; thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.
Bên cạnh đó do việc bán nhà ở tại Việt Nam thường gắn liền với việc bán luôn phần đất mà ngôi nhà đang toạ lạc cho nên cũng cần thoả thêm điều kiện mua bán đất đai. Quy định như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; ngoại trừ 02 trường hợp sau:
+ Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không được cấp giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Còn trong thời hạn sử dụng đất
- Được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên; hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự; trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
- Thoả các điều kiện quy định tại Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai.
Thủ tục mua bán nhà đồng sở hữu
– Bước 1: Làm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở:
+ Hợp đồng chuyển nhượng là do bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau. Lưu ý việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Sau khi đạt được thỏa thuận chung; cả hai bên tới văn phòng công chứng; tại địa phương có đất cần giao dịch; để tiến hành công chứng.
Các giấy tờ cần thiết để công chứng gồm:
- Với bên mua, tức bên nhận chuyển nhượng cần Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu (của tất cả những người đồng sở hữu);
- Với bên bán, tức bên chuyển nhượng cần: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu; Giấy đăng ký kết hôn (nếu có); Giấy xác minh tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn);
– Bước 2: Làm thủ tục sang tên sổ hồng đồng sở hữu:
Làm thủ tục sang tên sổ hồng đồng sở hữu tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất cần giao dịch
Hồ sơ gồm có:
- Các giấy tờ nêu tại bước 1 mỗi loại giấy tờ sao y bản chính thành 2 bản;
- 2 Hợp đồng chuyển nhượng ;
- 2 tờ khai lệ phí trước bạ;
- 2 tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- 1 Đơn xin đăng ký biến động đất đai;
- 2 giấy ủy quyền (nếu bạn ủy quyền cho người khác làm thủ tục sang tên);
- 2 Sơ đồ vị trí nhà đất;
– Bước 3: Chờ kết quả:
Với thủ tục sang tên sổ hồng thông thường; thời gian cần chờ là 15 ngày làm việc. Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định.
Rủi ro khi mua nhà đồng sở hữu tại Việt Nam
Rủi ro khi mua nhà đồng sở hữu tại Việt Nam là câu hỏi đặt ra của những người có ý định mua nhà khi lỡ nhìn trúng căn nhà thuộc đồng sở hữu. Sau đây là những rủi ro khi mua nhà đồng sở hữu tại Việt Nam mà LSX đã tổng hợp lại cho bạn.
Thứ nhất, nhà thuộc đồng sở hữu dễ xảy ra tranh chấp: Khi mua nhà ở đồng sở hữu bạn nên nhớ rằng chỉ được bán khi đã được sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu. Nếu việc bạn mua bán chỉ thông qua một người đồng sở hữu thì giao dịch của bạn có khả năng cao sẽ bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, …
Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015
Thứ hai, việc sang tên nhà ở trở nên khó khăn: Vẫn là lý do nhưng bài viết đã đề cập; chính vì lý do đồng sở hữu nên trên sổ hồng đều sẽ có tên của những người đồng sở hữu; hoặc người đại diện sở hữu. Khi đó muốn sang tên sổ hồng được thì phải có được sự động ý của những người đồng sở hữu. Nếu họ không đồng ý thì không sang tên sổ hồng được.
Thứ ba, nguy cơ bị lừa đảo rất cao: Nhiều người đã làm giấy uỷ quyền; giấy đồng ý bán nhà đồng sở hữu giả để lừa gạt những người mua nhà nhẹ dạ cả tin để chiếm đoạt một số tiền lớn; đến khi phát hiện người lừa gạt đã biến mất không một vết tích.
Vì vậy khi mua nhà đồng sở hữu; người mua cần tìm hiểu kỹ; kiểm tra các giấy tờ do bên bán đưa ra tại các cơ quan có thẩm quyền; đối thoại với từng người đồng sở hữu; để xác định nhà đồng sở hữu đó đã đủ điều kiện giao dịch hay chưa.
Mời bạn xem thêm
- Lừa đảo chiếm đoạt tài sản trên 500 triệu có bị đi tù không?
- Bị lừa đảo qua mạng cần làm gì?
- Hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản bằng tin nhắn chỉnh sửa xử lý ra sao?
- Hành vi lừa đảo vờ chạy án để chiếm đoạt tài sản bị xử lý ra sao?
Thông tin liên hệ LSX
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Rủi ro khi mua nhà đồng sở hữu tại Việt Nam”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn; giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty; giải thể công ty tnhh 1 thành viên tạm dừng công ty, mẫu đơn xin giải thể công ty, giấy phép bay flycam; xác nhận độc thân, đăng ký nhãn hiệu, tra cứu quy hoạch xây dựng, Xác nhận số tài khoản ngân hàng là gì?…hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 thì:
Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 133 BLDS 2015 thì:
Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 133 nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 133 BLDS 2015 thì:
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
