Căn cứ:
- Bộ luật dân sự 2015
Nội dung tư vấn:
1. Quy định về quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp của bên thế chấp. Trước tiên phải hiểu rằng Thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khác với cầm cố thì thế chấp là trường hợp bên thế chấp không giao tài sản đó cho bên kia. Cụ thể được quy định tại Điều 317 Bộ Luật dân sự 2015 như sau:Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Việc không giao tài sản cũng đồng nghĩa với việc bên thế chấp vẫn được quyền quản lý, sử dụng hoặc có thể giao cho người thứ ba giữ nêu các bên có thỏa thuận. Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về quyền của bên thế chấp như sau:Điều 321. Quyền của bên thế chấp
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Như vậy, căn cứ theo Khoản 5 Điều trên thì bên thế chấp rõ ràng được quyền bán hoặc tặng tài sản đang thuộc diện thế chấp. Tuy nhiên, phải đảm bảo điều kiện rằng phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Bởi đây là bên có quyền và nghĩa vụ liên quan rất lướn đến tài sản thế chấp. Không chỉ được bán, tặng cho mà bên thế chấp cũng được quyền cho thuê cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp và bên thuê tài sản biết. Như vậy, kể là khi tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng thì người thế chấp vẫn được quyền bán, trao đổi, tặng cho một phần hoặc toàn bộ nhà, đất đó, và tất nhiên phải được sự đồng ý của ngân hàng. Nếu là cho thuê, cho mượn nhà, đất đang thế chấp, bên thế chấp phải thông báo cho ngân hàng và bên thuê, bên mượn biết. 2. Quyền Bán, tặng cho nhà, đất đang thế chấp thì có nhưng khó thực hiện ! Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định phải được công chứng và chứng thực khi thực hiện giao kết theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
….
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
…
Như vậy, để giao kết tặng cho tài sản có hiệu lực thì các bên hải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê. Hơn nữa, để được công chứng chứng thực hợp đồng tặng cho nhà đất thì khi công chứng giao dịch, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, các bên trong hợp đồng tặng cho phải cung cấp được bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo bản gốc để đối chiếu. Mà tất cả các giấy tờ này đang được bên thế chấp (là ngân hàng) nắm giữ. Vậy, cái khó ở đây chính là “sự đồng ý” của bên nhận thế chấp (ngân hàng) theo lý thuyết đã phân tích. Phần lớn, các ngân hàng sẽ tự bảo vệ chặt chẽ các quyền của mình và không có nghĩa vụ giao lại sổ đỏ cho bên thế chấp khi chưa trả hết tiền vay. Bởi vậy, việc hoàn thiện đủ các thủ tục tặng cho tài sản đang thế chấp có vẻ rất khó trên thực tế. Bởi vậy mới nói, việc thực thi quy định theo pháp luật đôi khi cũng rất khó khăn. Hy vọng bài viết có ích cho bạn! Khuyến nghị- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ giải quyết tranh chấp dân sự Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
