Xin chào Luật sư. Tôi có thắc mắc về quy định pháp luật, mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp. Cụ thể là tôi hiện đang là chủ một công ty sản xuất linh kiện điện tử, nay công ty tôi có nhu cầu sử dụng khoảng 700m2 đất tại một địa phương, tôi xin phê duyệt chủ trương đầu tư trên mảnh đất này thì được UBND cấp huyện phê duyệt 50m2 đất. Sau khi có quyết định phê duyệt như vậy tôi có thoả thuận bồi thường với người dân và thu hồi được 700m2 nhưng UBND huyện không ký quyết định cho thuê đất với công ty của tôi mà yêu cầu tôi cần chuyển nhượng 200m2 đất dư này cho người khác thì mới giao đất theo đúng dự án đó. Tôi đang hoang mang không biết rằng phải thực hiện sao cho đúng pháp luật. Và không biết rằng quy định về thủ tục thuê đất nông nghiệp phục vụ mục đích kinh doanh hiện nay như thế nào? Mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Hiện nay nhu cầu sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp ngày càng nhiều, theo đó mà nhu cầu thuế đất cũng ngày càng cao. Với thắc mắc nêu trên của bạn, bạn hãy tham khảo sự tư vấn dưới đây của Luật sư X nhé!
Căn cứ pháp lý
Quy định về thẩm quyền cho thuê đất
Căn cứ vào điều 59 Luật đất đai 2013:
“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền”.
Vậy theo quy định nêu trên, bạn xin thuê 7000 m2 nhưng UBND cấp huyện nơi có đất chỉ phê duyệt dự án 5000 m2 đất, vậy xét theo quy định nêu trên bạn cần hiểu rõ 2 nội dung:
Một là, nếu bạn có nhu cầu kinh doanh trên 7000 m2 đất thì bạn cần xin văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi xin thuê đất tại UBND cấp tỉnh, sau khi có văn bản chấp thuận thì UBND cấp huyện mới có thể ra quyết định cho thuê cả 7000 m2 đất với trường hợp của bạn được.
Hai là, UBND cấp huyện chỉ có thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất với diện tích là 0,5 ha tức 5000 m2 vì vậy nên UBND cấp huyện mới yêu cầu bạn phải chuyển nhượng lại 2000 m2 đất nông nghiệp cho chủ thể khác, điều này vừa khớp với chủ trương đã được phê duyệt trước đó, vừa đúng thẩm quyền của UBND cấp huyện teo quy định nêu trên.
Điều kiện chung để tiến hành quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 có quy định một cách cụ thể về điều kiện để tiến hành cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, theo đó thì cá nhân có đất cho thuê lại muốn tiến hành thủ tục cho thuê lại đất thì cần đáp ứng đầy đủ những điều kiện mà luật đất đai quy định cụ thể tại khoản 1 điều 188. Theo đó thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Thứ nhất có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này. Giấy chứng nhận là một trong những điều kiện cơ bản để có thể tiến hành thuê, cho thuê lại đất, trừ trường hợp như sau:
– Khoản 3 điều 186 quy định như sau trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 điều 186 thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất những được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau:
+ Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tăng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 điều 179 của luật đất đai và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.
+ Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.
– Khoản 1 điều 168 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Thứ hai là đất khi muốn thuê, cho thuê lại thì phải là đất không có tranh chấp. Đất không có tranh chấp được định nghĩa dưới góc độ pháp lý là đất mà người quản lý thửa đất đó không có bất kỳ tranh chấp nào với một chủ thể khác có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với chính thửa đất đó. Trong trường hợp mà đất của bạn đang có tranh chấp với những thửa đất liền kề thì bạn không thể tiến hành thủ tục thuê, cho thuê lại mảnh đất đó được. Bởi nó là đất tranh chấp, muốn cho thuê thì phải giải quyết xong tranh chấp với mảnh đất liền kề.
Thứ ba là quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Đối với tài sản đang bị kê biển để bảo đảm thi hành án thì không đủ điều kiện để thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Thứ tư thì trong thời hạn sử dụng đất, tức là muốn cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thì thửa đất đó vẫn phải còn thời hạn để sử dụng đất. Đất đã hết thời hạn sử dụng đất thì không thể tiến hành cho thuê quyền sử dụng đất được.
Ngoài những điều kiện trên thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều như 189, 190, 191, 192, 193 và điều 194 của luật đất đai năm 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thủ tục thuê đất nông nghiệp phục vụ mục đích kinh doanh
Thủ tục xin văn bản chấp thuận thuê đất phi nông nghiệp do UBND từng tỉnh ban hành, tuy nhiên doanh nghiệp bạn có thể tham khảo bộ hồ sơ sau:
Nhà đầu tư nộp 02 bộ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Nội dung hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin thuê đất; Quyết định thành lập hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
– Văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đất đã được xác định.
– Quyết định dự án đầu tư hoặc bản sao Giấy chứng nhận đầu tư có công nhận của công chứng nhà nước; trường hợp dự án đầu tư của tổ chức, cá nhân không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải dự án đầu tư nước ngoài thì phải kèm theo 01 bộ hồ sơ dự án (bản sao có công chứng).
– Bản kê khai và tự nhận xét về chấp hành pháp luật đất đai của đơn vị xin giao đất, thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất đã được giao, cho thuê trước đó.
– Trường hợp thuê đất để thăm dò, khai thác khoáng sản thì phải có đơn xin thăm dò, khai thác khoáng sản kèm theo bản đồ khu vực xin thăm dò, khai thác khoáng sản hoặc giấy phép kèm theo bản đồ thăm dò, khai thác mỏ (đối với trường hợp không thuộc thẩm quyền cấp giấy phép của UBND tỉnh); Báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc bản đăng ký đạt tiêu chuẩn môi trường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Luật Môi trường.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà
- Dịch vụ làm thủ tục tặng cho Nhà đất
- Tờ khai đăng ký nhãn hiệu mới năm
Thông tin liên hệ:
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Thủ tục thuê đất nông nghiệp phục vụ mục đích kinh doanh năm 2023” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ tư vấn đổi tên mẹ trong giấy khai sinh. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hiệu lực thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Hiện nay, pháp luật quy định 2 trường hợp lớn khi Nhà nước cho thuê đất, bao gồm:
– Thuê đất trả tiền một lần;
– Thuê đất trả tiền hàng năm
– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai.
