Đất đai luôn là vấn đề rất nhạy cảm và chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Hiện nay nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất khá lớn, thường gặp nhất là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm hay chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất trồng cây hàng năm,.. Vậy thủ tục thay đổi mục đích sử dụng đất như thế nào? Thủ tục có giống nhau giữa các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất hay không? Chi phí chuyển đổi là bao nhiêu? Để làm rõ những thắc mắc trên hãy cùng Luật sư X tìm hiểu ngay trong bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy đinh chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dân thi hành một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Các văn bản hướng dẫn có liên quan khác.
Nội dung tư vấn
1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Theo quy định của Luật Đất đai qua các thời kỳ từ Luật Đất đai 1987 đến Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể nào giải thích chuyển mục đích sử dụng đất là gì. Luật Đất đai 2013 chỉ đưa ra các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên từ việc nghiên cứu các quy định pháp luật có thể hiểu đơn giản: Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trong đó, việc phân loại đất được xác định theo Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, theo đó đất được chia thành 03 nhóm chính:
- Nhóm đất nông nghiệp (Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng;….)
- Nhóm đất phi nông nghiệp (đất ở, đất xây dựng trụ sở, cơ quan,….)
- Nhóm đất chưa sử dụng (nhóm đất chưa xác định được mục đích sử dụng).
Như vậy từ định nghĩa cũng như việc phân loại đất có thể thấy chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bao gồm hai trường hợp:
Thứ nhất, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền:
Xuất phát từ tính chất của các loại đất mà pháp luật quy định những trường hợp bắt buộc phải làm thủ tục để xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu không xin phép mà tự ý thay đổi thì sẽ bị xử lý theo quy định. Tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định:
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a, Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b, Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c, Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d, Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
e, Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g, Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Thứ hai, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép:
Theo Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép như sau:
Điều 12. Sửa đổi, bổ ung Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ
1. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 11 như sau:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a, Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
b, Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
c, Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
d, Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
đ, Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Trường hợp phải xin phép
Khi chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc các trường hợp phải xin phép người sử dụng đất phải tuân thủ trình tự pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó có các bước cụ thể sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ
Người sử dụng đất sẽ phải chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi chung là Sổ đỏ).
Bước 2: Nộp hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền
- Khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì bạn sẽ nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân) hoặc tại Sở Tài nguyên và Môi trường (chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức).
- Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì trong thời hạn 03 ngày cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ theo quy định pháp luật.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện các công việc sau:
- Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
- Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện (chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân) hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức) cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Phòng/Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Lưu ý: Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Trả kết quả
Ngưởi sử dụng đất sẽ nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
Thời gian thực hiện: Tùy thuộc vào đặc điểm của từng địa phương mà thời gian giải quyết cũng có sự khác nhau, tuy nhiên sự chênh lệch thời gian giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không quá lớn, cụ thể:
- Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Thời gian này không tính đến thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày, tức thời gian giải quyết đối với những vùng này không quá 25 ngày.
- Thời gian trên không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với các trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Vì vậy người sử dụng đất cần lưu ý thời hạn giải quyết để nhận kết quả nhanh chóng, đúng thời gian, đồng thời bảo vệ quyền lợi của mình khi cơ quan nhà nước thực hiện chậm trể bằng cách khiếu nại hoặc khởi kiện về hành vi đó của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp không phải xin phép
Như đã nói ở trên có những trường hợp người sử dụng đất không phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Quy định về việc đăng ký biến động đất đai bởi lẽ theo nguyên tắc thì đất phải được sử dụng đúng loại đất, mục đích. Khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng đất nghĩa là đã có sự thay đổi việc sử dụng đất so với tình trạng sử dụng trước đó. Đây chính là sự biến động về đất đai. Do đó cần phải đăng ký để Nhà nước có thể quản lý. Mặt khác tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định một trong các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai chính là chuyển mục đích sử dụng đất.
Trình tự thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai được quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai)
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Trách nhiệm kiểm tra hồ sơ
- Xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết
- Xác nhận vào đơn đăng ký, mục đích sử dụng đất vào giấy chứng nhận
- Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
- Trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gử Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời hạn giải quyết: 15 ngày.
3. Những lưu ý về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất
Tùy thuộc vào loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất thì số tiền phải nộp từng trường hợp sẽ khác nhau:
Trường hợp 1: Nộp 50% số tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất khi thuộc vào 2 trường hợp sau:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạ tách thành các thửa đất riêng sang đất ở
Số tiền sử dụng đất phải nộp xác định theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định) : 2
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Trường hợp 3: Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014)
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền ử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Trường hợp 4: Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng sang đất ở
- Đối với đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân sư không được công nhận là đất ở thì tiền sử dụng đất bằng tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp sau đó chia đôi.
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì tiền sử dụng đất phải nộp: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
- Đất có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng còn lại. Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất của thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất : Tổng thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất) x Số năm sử dụng đất còn lại.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp trên là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất
Nếu hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở có nguồn gốc là đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Ví dụ: Bà Hà mua của Bà Bình thửa đất có nguồn gốc là đất ở để thực hiện sản xuất, kinh doanh. Bây giờ bà Hà xin chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì bà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Như vậy, khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất cần lưu ý xem mình thuộc trường hợp phải xin phép hay không. Nếu có thì phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, nếu không thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai theo đúng quy định pháp luật.
Hy vọng bài viết hữu ích đối với bạn!
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng tại Việt Nam.
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay.
