Chào Luật sư, hiện nay tôi đang có dự định sẽ mua đất nông nghiệp để trồng cây ăn quả và làm vườn ươm cây giống để gi tăng sản xuất, phát triển kinh tế. Tuy nhiên tôi phân vân không biết rằng có nên mua đất nông nghiệp sổ chung hay không? Khi mua đất nông nghiệp sổ chung sẽ gặp những rủi ro gì? Mong được luật sư tư vấn, tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến LSX. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn, hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đất nông nghiệp sổ chung là loại đất gì?
Đất nông nghiệp sổ chung là tên thường gọi của trường hợp có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất nông nghiệp và cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013. Nói cách khác, những người cùng chung quyền sử dụng đất nông nghiệp được gọi là những người có đồng quyền sử dụng thửa đất nông nghiệp được cấp giấy chứng nhận.
Theo đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện cấp cho mỗi người đồng quyền sử dụng đất nông nghiệp 1 giấy chứng nhận, trừ trường hợp các đồng sử dụng đồng ý cấp 1 giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Trên giấy chứng nhận (dù là cấp 1 hoặc toàn bộ giấy chứng nhận cho đồng sử dụng) đều ghi thông tin của toàn bộ những người đồng sử dụng quyền sử dụng đất tại trang bìa của giấy chứng nhận theo mẫu quy định.
Đất nông nghiệp sổ chung có thể là một trong những loại đất nông nghiệp được quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
…
Trên thực tế, đất nông nghiệp sổ chung cũng có thể được hiểu là nhiều thửa đất nông nghiệp trong phạm vi xã, phường, thị trấn thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng có thể cấp 1 giấy chứng nhận cho chủ sử dụng đất đó theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai 2013. Dù không phổ biến như cách hiểu thứ nhất, nhưng ở một số tình huống cụ thể, thuật ngữ đất nông nghiệp sổ chung cũng có thể được hiểu theo ý nghĩa này.
Đây là trường hợp mà người sử dụng đất có thể được sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp thông qua hình thức được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… mà các thửa đất này cùng thuộc phạm vi một xã, phường, thị trấn. Theo nhu cầu của chủ sử dụng đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp 1 giấy chứng nhận cho toàn bộ các thửa đất đó, đồng thời, thông tin và sơ đồ các thửa đất sẽ được ghi đầy đủ tại trang thứ 2 và trang thứ 3 của giấy chứng nhận.
Như vậy, đất nông nghiệp sổ chung là từ thường dùng để gọi tên cho trường hợp nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất nông nghiệp, mỗi người được cấp 1 giấy chứng nhận trừ trường hợp có yêu cầu chỉ cấp 1 giấy chứng nhận (khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013). Ngoại lệ, nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng phạm vi xã, phường, thị trấn mà thuộc quyền sử dụng của 1 người thì cũng có thể được gọi là đất nông nghiệp sổ chung.
Năm 2023 có nên mua đất nông nghiệp sổ chung hay không?
Ngoài việc xem xét đến nhu cầu, mục đích mua đất nông nghiệp cũng như khả năng tài chính của mình khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng thì đánh giá yếu tố pháp lý cũng là lý do rất quan trọng tác động đến quyết định có nên mua đất nông nghiệp sổ chung hay không.
Một số đánh giá về rủi ro khi mua đất nông nghiệp sổ chung phổ biến hiện nay bao gồm:
Một là, điều kiện để mua bán/chuyển nhượng không dễ dàng
Để mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được cấp sổ chung thì chủ sử dụng đất ngoài đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như đã được cấp sổ, trong thời hạn sử dụng đất…thì còn phải đảm bảo phải có sự đồng ý của những đồng sử dụng còn lại. Nếu một trong số những đồng sử dụng không đồng ý bán/chuyển nhượng thì rất khó để bên mua có thể mua được quyền sử dụng diện tích đất nông nghiệp bán đó.
Đây cũng là một khó khăn trong khi thực hiện việc mua bán/chuyển nhượng. Khó khăn này có thể là rủi ro nếu như bên mua chỉ thỏa thuận được với 1 người trong số những đồng sử dụng và đã thanh toán một phần tiền mua bán/đặt cọc.
Hai là, hồ sơ giao dịch phức tạp
Thông thường hồ sơ thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng và hồ sơ sang tên quyền sử dụng bao gồm toàn bộ giấy chứng nhận đã cấp cho tất cả đồng sử dụng, giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở, giấy tờ xác nhận quan hệ hôn nhân của toàn bộ đồng sử dụng.
Rủi ro xảy ra nếu tại thời điểm mua bán mà các bên không có đầy đủ hồ sơ hoặc hồ sơ không trùng khớp với giấy tờ đất đai, thậm chí không còn đủ giấy chứng nhận đã cấp. Khi đó, bên mua không thể thực hiện ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất, vì thế, không thể tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Ba là, khó thống nhất về giá cả, phương thức thanh toán
Đây cũng là một rủi ro hiện hữu khi thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mà có nhiều người đồng sử dụng. Càng nhiều người có quyền định đoạt đối với thửa đất thì càng khó thống nhất ý kiến, quan điểm về giá cả cũng như phương thức thanh toán.
Do đó, khi mua bán, bạn nên chú ý đến rủi ro này.
Bốn là, rủi ro tiềm ẩn trong quá trình thực hiện sang tên
Rủi ro này có thể biểu hiện rằng, khi hồ sơ đang được xử lý để sang tên thì một trong những chủ sử dụng không muốn bán và có ý gây khó khăn, ví dụ như không hợp tác để đóng nộp, giải trình về thuế… khiến việc sang tên của bên mua không thể tiếp tục thực hiện.
Lưu ý khi mua đất nông nghiệp sổ chung để hạn chế rủi ro
Để hạn chế những rủi ro khi sử dụng đất nông nghiệp sổ chung, người sử dụng đất cần nắm rõ một số lưu ý sau:
– Trước khi mua đất nông nghiệp sổ chung, cần kiểm tra, xác minh kỹ thông tin về những người cùng đứng trên trong Giấy chứng nhận. Đồng thời, kiểm tra các giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác.
Trong đó, đặc biệt lưu ý về các thông tin ghi trong Giấy chứng nhận như: Thông tin chủ sở hữu; kích thước, diện tích thửa đất; tình trạng pháp lý của đất (đất có đang nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không? Có đang bị tranh chấp không? Đã hết thời hạn sử dụng đất hay chưa?….)
– Các đồng sở hữu cần có sự thỏa thuận thống nhất và rõ ràng về các nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất; phân chia diện tích đất; thỏa thuận về giá bán đất, chia lợi nhuận có được từ tài sản…
Mời bạn xem thêm:
- Mẫu giấy xác nhận về việc cho thuê doanh nghiệp tư nhân 2023
- Mẫu đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản doanh nghiệp năm 2023
- Mẫu giấy chứng nhận không cùng chi trả trong năm 2023
Thông tin liên hệ:
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Năm 2023 có nên mua đất nông nghiệp sổ chung hay không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như đơn tố cáo tội cố ý gây thương tích. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp thiếu một trong các điều kiện tại điều đó thì không được phép chuyển nhượng đất nông nghiệp, trong đó bao gồm cả trường hợp đất hết thời hạn sử dụng. Nói cách khác, đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng thì không được phép bán.
Tại Điều 126 Luật Đất đai 2013, trường hợp hết thời hạn được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn 50 năm mà không cần làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Thêm vào đó, khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, trong trường hợp này, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng đất được tiếp tụ sử dụng mà không cần làm thủ tục gia hạn sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong trường hợp có nhu cầu mua bán đất, người sử dụng đất nên làm thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận để đảm bảo đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng và tránh những tranh chấp, rủi ro về sau.
Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) phải ghi đầy đủ tên của những người đó.
Ngoài ra, nếu các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện (vẫn ghi thông tin tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).
