Xin chào Luật sư. Tôi hiện ở nông thôn và đang có ý định xây dựng nhà cấp 4. Từ trước đến nay người dân xung quanh tôi xây dựng nhà cấp 4 đều không thấy xin phép. Nhưng tôi nghe cán bộ địa chính nói phải có giấy phép xây dựng mới được phép xây nhà. vậy cin hỏi có phải xin giấy phép xây dựng khi xây nhà cấp 4 không? Thủ tục thực hiện như thế nào? Không xin cấp phép xây dựng được không? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.
Nhà cấp 4 là loại nhà khá phổ biến trong thời gian trước đây và đặc biệt tại các khu vực nông thôn nơi có diện tích đất còn nhiều. Mặc dù không mấy ưa chuộng tại thành phố do diện tích đất eo hẹp nhưng số lượng căn nhà cấp 4 được xây dựng vẫn tương đối nhiều. Vậy theo quy định hiện hành thì liệu nhà cấp 4 có cần phải xin cáp phép xây dựng không? Nếu cần cấp phép xây dựng thì phải làm như thế nào? Hồ sơ, thủ tục thực hiện ra sao? Để làm rõ vấn đề này, Luật sư X xin giới thiệu bài viết “Xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Nhà cấp 4 là gì?
Nhà ở riêng lẻ là loại nhà phổ biến nhất ở Việt Nam hiện nay. Căn cứ theo quy mô kết cấu công trình quy định tại phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 06/2021/TT-BXD, nhà ở riêng lẻ được phân thành các hạng như sau: Cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV.
Như vậy, nhà cấp 4 là loại nhà ở riêng lẻ 01 tầng, có chiều cao từ 06 mét trở xuống, và diện tích nhỏ hơn 1.000 mét vuông.
Nhà cấp 4 có kết cấu thiết kế đơn giản, không cầu kì và thường tận dụng được không gian lớn làm sân vườn, chia được nhiều gian phù hợp cho cả những gia đình nhiều thế hệ. Chính vì thế, chi phi xây dựng cũng thấp hơn nhiều so với các loại hình nhà ở khác. Tuy nhiên với diện tích lớn nên loại nhà này thường được xây dựng tại khu vực nông thôn là chủ yếu.
Vì nhà cấp 4 là một loại nhà ở riêng lẻ là loại nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập nên việc xây dựng được quy định như xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Quy định về Giấy phép xây dựng
Khái niệm “Giấy phép xây dựng” được quy định rõ tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014. Theo đó:
“Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”.
Giấy phép xây dựng chính là văn bản pháp lý rất quan trọng đối với các công trình mà theo quy định của pháp luật bắt buộc phải có giấy phép trước khi khởi công. Đây chính là cơ sở để xác định việc xây dựng có vi phạm pháp luật không và để áp dụng các biện pháp xử lý với người vi phạm thậm chí là buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép.
Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, giấy phép xây dựng gồm những loại sau:
– Giấy phép xây dựng mới;
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
– Giấy phép di dời công trình;
– Giấy phép xây dựng có thời hạn (là giấy phép cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong một thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng).
Xây nhà cấp 4 có phải xin cấp phép xây dựng?
Theo Điều 89 Luật xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020 quy định về việc cấp phép xây dựng như sau:
1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;
d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.”
Căn cứ theo quy định trên thì khi không thuộc một trong các trường hợp được miễn cấp phép xây dựng ở trên thì xây nhà cấp 4 vẫn yêu cầu phải xin cấp phép xây dựng mới được thi công.
Xây nhà cấp 4 xin giấy phép xây dựng thế nào?
Việc xin cấp phép xây dựng với công trình được thực hiện theo Luật xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020. Theo đó người xin cấp phép cần chú ý đến những vấn đề sau:
Hồ sơ xin cấp phép xây dựng
Theo khoản 1 điều 95 Luật xây dựng năm 2014 và Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm các giấy tờ sau:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư 15/2016/TT-BXD;
– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:
a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
c) Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.
Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Khoản này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
– Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu trên, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4 được quy định tại Khoản 3 Điều 103 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Theo đó:
“Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.”
Thủ tục thực hiện
Thủ tục xin cấp phép được thực hiện theo Điều 102 Luật xây dựng. Theo đó:
Người xin cấp phép nộp 02 hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin phép xây dựng.
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho người xin cấp phép bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho người xin phép tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.
Người xin cấp phép có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;
Người xin cấp phép tới nhận kết quả và nộp lệ phí cho nhà nước theo quy định theo như giấy biên nhận đã nhận được.
Thời hạn cấp phép xây dựng
Căn cứ Điểm e Khoản 1 Điều 102 Luạt xây dựng 2014 sửa đổi bởi Điểm b Khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020:
Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.
Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.
Lệ phí xin cấp phép xây dựng
– Lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng: 50.000 đ/giấy phép. Lệ phí này được áp dụng cho các gia chủ có nhu cầu xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4, xin giấy phép xây dựng nhà trọ, xin giấy phép xây dựng tạm và xin giấy phép xây dựng nhà xưởng.
– Phí xây dựng nhà ở: được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên kinh phí xây dựng nhà ở (không bao gồm chi phí thiết bị. Cụ thể mức phí xây dựng nhà ở riêng lẻ được tính theo diện tích xây dựng, nhưng tối đa không quá 35.000 đồng/m2, được áp dụng theo nguyên tắc giảm dần theo cấp nhà và mức thu áp dụng đối với nhà ở nông thôn thấp hơn nhà ở đô thị.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có thắc mắc về cách giá đất bồi thường khi thu hồi đất hoặc muốn tham khảo các dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai cũng như các vấn đề pháp lý khác của chúng tôi, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Thời gian cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là bao lâu?
- Mẫu đơn đề nghị cấp phép xây dựng MỚI NHẤT
- Xin giấy phép xây dựng chung cư mini nhanh chóng năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định thì việc xây nhà phải xin cấp phép xây dựng trừ các trường hợp được miễn. Do đó nếu xây nhà không có giấy phép xây dựng sẽ vi phạm pháp luật. Khi thuộc trường hợp này, bạn sẽ bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử phạt.
Theo Khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng bị phạt tiền như sau:
– Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa tại nông thôn.
– Phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
Theo Điều Điều 99 Luật xây dựng 2014 quy định như sau:
“1. Trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.
2. Hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng gồm:
a) Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng;
b) Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.”
Do đó khi giấy phép xây dựng hết hạn bạn có thể gia hạn giấy phép theo quy định trên.
Theo Điều 101 Luật xây dựng 2014 thì Giấy phép xây dựng bị thu hồi trong các trường hợp sau:
– Giấy phép xây dựng được cấp không đúng quy định của pháp luật;
– Chủ đầu tư không khắc phục việc xây dựng sai với giấy phép xây dựng trong thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Sau 10 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu chủ đầu tư không nộp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan đã cấp giấy phép thì cơ quan cấp giấy phép hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy phép xây dựng và thông báo cho chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình xây dựng. Quyết định hủy giấy phép xây dựng được đăng trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
