Chỉ còn một tháng nữa là tới lễ kết hôn của chị gái tôi. Chính vì vậy, ba mẹ tôi đã tặng cho chị tôi một căn nhà đứng tên chị để làm của hồi môn. Theo tôi được biết thì sau khi tặng hoặc chuyển nhượng nhà đất cho một người khác thì người tặng, chuyển nhượng phải đóng một số thuế nhất định theo quy định của Nhà nước. Theo đó ba mẹ tôi sau khi tặng cho chị gái tôi căn nhà đã tự đóng thuế. Vậy theo pháp luật quy định cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Theo quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải công chứng hay không? Hãy cùng với Luật sư X tìm hiểu vấn đề trên qua bài viết dưới đây. Hy vọng rằng bài viết giải đáp được thắc mắc và hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ vào Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định như sau:
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
1. Giá chuyển nhượng
a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.
2. Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
4. Cách tính thuế
a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
Theo đó thì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là giá ghi trên hợp đồng nếu như giá trên hợp đồng cao hơn bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng sẽ tính theo bảng giá đất.
Thuế suất thuế thu nhận cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2%
Do đó, công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải công chứng hay không?
Căn cứ vào khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.
Mức đóng lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu?
Căn cứ vào Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định như sau:
Căn cứ tính lệ phí trước bạ
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
Căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ
1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:
…
d) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Căn cứ vào khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định như sau:
Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%.
Theo đó đó thì giá tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là giá trên hợp đồng nếu giá hợp đồng cao hơn bảng giá đất, nếu giá hợp đồng thấp hợp bảng giá đất thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá tại bảng giá đất.
Do đó, cách tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:
Lệ phí trước bạ = giá tính lệ phí trước bạn x 0.5%
Theo đó thì tùy vào giá trị của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng là lớn hay nhỏ thì lệ phí trước bạ cũng sẽ giao động theo đó.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất“ đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Mong rằng những thông tin trên sẽ giúp ích được cho các chủ doanh nghiệp tư nhân nói chung và các chủ doanh nghiệp tư nhân đang là quý khách hàng của LSX nói riêng. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là đổi tên bố trong giấy khai sinh, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102
Có thể bạn quan tâm
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ có được hay không?
- Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới
- Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân hoặc doanh nghiệp sẽ nhận được một khoản tiền từ việc chuyển nhượng này. Đây được coi là một khoản thu nhập không thường xuyên của cá nhân, doanh nghiệp và là đối tượng phải chịu thuế. Do đó, mọi cá nhân, doanh nghiệp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (Sửa đổi bổ sung năm 2012) và Luật thuế thu nhập Doanh nghiệp năm 2008 (Sửa đổi bổ sung năm 2013 và năm 2014).
Tuy nhiên, riêng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (Sửa đổi bổ sung năm 2012), người chuyển nhượng có thể được miễn thuế trong một số trường hợp cụ thể như sau:
– Trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có mối quan hệ gần gũi với nhau, như: Giữa vợ và chồng, cha mẹ với con (gồm cả cha, mẹ đẻ; cha, mẹ nuôi và cha, mẹ chồng; cha mẹ vợ), ông bà với cháu (ông bà nội, ngoại), anh chị em ruột với nhau.
– Trường hợp đất chuyển nhượng được xác định là đất ở duy nhất của cá nhân tại thời điểm thực hiện chuyển nhượng.
Thông tin của các bên tham gia giao dịch
Tên, số định danh cá nhân, hộ khẩu thường trú, điện thoại liên lạc
Thông tin về tài sản chuyển nhượng
Thông tin bao gồm: số tờ bản đồ, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng nguồn gốc đất, các thông tin về việc tài sản có là đối tượng của biện pháp bảo đảm hay không, thông tin thêm nếu có.
Giá trị chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng do các bên thỏa thuận, giá chuyển nhượng chính là căn cứ để Cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính đối với giao dịch chuyển nhượng này.
Phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán
Việc thanh toán có đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng không, việc thanh toán chia thành một lần hay nhiều lần, hình thức thanh toán, thời hạn thanh toán…trong trường hợp các bên không thỏa thuận rõ ràng thường dễ xảy ra tranh chấp
Quyền và nghĩa vụ mỗi bên
Đây là một hợp đồng song vụ, do đó, quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên kua, khi các bên đã thỏa thuận thì phải cam kết thực hiện theo đúng các thỏa thuận đó.
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 191 Luật đất đai năm 2013 thì những trường hợp sau đây không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Đối với quyền sử dụng đất trồng lúa thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng loại đất này;
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện:
Căn cứ Điều 192 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện gồm các trường hợp sau:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống mà chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất mà do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
Theo đó, để chuyển nhượng được quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của luật, nếu thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng hoặc không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng thì dù bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì việc chuyển nhượng vấn trái pháp luật và không thể sang tên Giấy chứng nhận, không bảo đảm được quyền lợi khi xảy ra tranh chấp nếu có.
