Có nhiều trường hợp mua bán nhà đất, người nhà thường tự hỏi là có phải tham khảo ý kiến của những người cùng sổ hộ khẩu. Bởi, có những trường hợp phải hỏi, nhưng cũng có những trường hợp không hỏi những cũng chẳng sao? Thực hư ra sao? Tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư X.
Căn cứ:
- Luật đất đai 2013
Nội dung tư vấn:
1. Hỏi hay không cũng phải tùy trường hợp.
Nói như vậy có nghĩa là, rõ ràng có những trường hợp, khi bán nhà phải có sự đồng ý của những người cùng khẩu, cũng có những trường hợp không phải thực hiện việc này. Nó phụ thuộc vào việc căn nhà đó thuộc sở hữu của ai? Của cá nhân hay của hộ gia đình?
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì sổ đỏ ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) được cấp cho cá nhân hoặc hộ gia đình. Đối tượng được cấp thể hiện chủ sở hữu của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó.
Như vậy:
- Nếu sổ đỏ cấp cho cá nhân thì trên quyền sở hữu thuộc về cá nhân đó. Khi đó, cá nhân sẽ có quyền sử dụng, định đoạt và chiếm hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nếu Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình, người đứng tên trên sổ đó thường là chủ hộ (hay người đại diện hợp pháp của gia đình). Khi này, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc về tất cả thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
…
29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Theo đó thì phải có những người có mối quan hệ thân thiết nhau trong cùng một hộ thì có quyền sử dụng đất khi Đất được cấp cho hộ gia đình. Việc sử đụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. phải hợp pháp.
2. Bán nhà, đất phải hỏi ý kiến người cùng hộ khẩu!
Như đã phân tích ở trên, có hai hình thức cấp sổ đỏ, bởi vậy, có hay không việc hỏi ý kiến của những người này thì phụ thuộc vào sổ đỏ được cấp cho ai. Nếu được cấp cho hộ gia đình, việc hỏi ý kiến những thành viên có tên trong Sổ đỏ là căn cứ để giao dịch bán nhà có hiệu lực pháp luật.
Khoản 5 Điều 14 của Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định
Điều 14. Quy định bổ sung về nộp hồ sơ, thủ tục khi đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
…
5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Như vậy, nếu sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình thì việc hỏi ý kiến những thành viên có tên trong sổ đỏ và thể hiện ý kiến đó bằng văn bản có công chứng chứng thực về việc đồng ý bán nhà, thì giao dịch mới có hiệu lực pháp luật. Ngược lại, nếu sổ đỏ chỉ được cấp cho cá nhân thì cá nhân được quyền tự do định đoạt với tài sản của mình mà không phải hỏi ý kiến của bất cứ ai
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất và thành viên trong Sổ hộ khẩu không phải lúc nào cũng giống nhau. Nếu là thành viên trong sổ hộ khẩu nhưng không phải thành viên của hộ gia đình sử dụng đất ( đây là trường hợp nhờ nhập khẩu, họ hàng…) thì những thành viên trong sổ hộ khẩu này không thuộc diện “ĐƯỢC HỎI Ý KIẾN” khi có giao dịch về đất.
Yêu cầu hỏi ý kiến những người có cùng hộ khẩu chỉ đặt ra nếu họ có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất như định nghĩa về thành viên hộ gia đình sử dụng đất như đã phân tích ở trên.
Hy vọng bài viết có ích cho bạn đọc!
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư đất đai Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
