Đất đai là tài nguyên quan trọng bậc nhất của quốc gia. Tại Việt Nam, đất đai thuộc về sở hữu toàn dân mà đại diện của chủ sở hữu tối cao thuộc về nhà nước. Dân cư nước ta ngày càng gia tăng, mật độ dân số ngày càng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế – xã hội của đất nước. Nhiều vụ tranh chấp xảy ra liên quan đến đất đai có xu hướng gia tăng và ngày càng phức tạp. Một trong những vụ việc chính là vấn đề liên quan đến đất bị lấn chiếm. Vậy việc đất bị lấn chiếm có được cấp sổ đỏ không? Hãy tham khảo bài phân tích sau của chúng tôi, để bạn có cái nhìn bao quát nhất nhé.
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
Nội dung tư vấn
1. Lấn chiếm đất đai có vi phạm pháp luật không?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 thì hành vi lấn chiếm đất đai là hành vi vi phạm pháp luật. Đất đai là sở hữu mang tính toàn dân, thông thường mỗi cá nhân hoặc tổ chức đều được cấp Sổ đỏ (tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đứng tên diện tích đất mà mình quản lý cùng một sơ đồ hình học. Vì nhiều mục đích khác nhau mà người dân có tâm lý “mở rộng” diện tích thực của mình bằng nhiều cách như lấn chiếm lòng lề đường, vỉa hè…
Luật Đất đai 2013 đã liệt hành vi lấn chiếm đất đai là hành vi bị nghiêm cấm. Tuy vậy, vẫn có trường hợp người dân vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đó là trường hợp được quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP “Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Như vậy, trong trường hợp quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bạn hoàn toàn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất bị lấn chiếm
Theo khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP người sử dụng đất lấn, chiếm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) khi có đủ 02 điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định.
- Điều kiện 2: Không có tranh chấp.
Tuy nhiên, bạn cần lưu ý những vấn đề sau:
- Thời gian lấn, chiếm phải xảy ra trước ngày 01/7/2014, sau ngày 01/7/2014 hành vi lấn, chiếm đất là vi phạm pháp luật.
- Chỉ hộ gia đình, cá nhân mới được cấp, không áp dụng với tổ chức.
Và không phải tất cả các trường hợp lấn, chiếm đều được được cấp Sổ đỏ mà chỉ có người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại khoản 1; điểm a và điểm c khoản 2; điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ, cụ thể:
2.1. Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ
Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất.
Nếu đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì được cấp Sổ đỏ.
2.2. Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm a và điểm c Khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ
Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì xử lý như sau:
-
Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
-
Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Sổ đỏ.
Trường hợp lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất nếu sử dụng ổn định và không tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.
Lưu ý: Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì sẽ bị thu hồi.
2.3. Trường hợp người sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ
Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng mà không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.
Như vậy, người sử dụng đất lấn chiếm được cấp Sổ đỏ nếu thuộc 03 trường hợp trên. Tuy điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm quy định khá chặt chẽ nhưng với lợi ích có được sau khi được cấp Sổ đỏ thì hộ gia đình, cá nhân nên tìm hiểu kỹ các quy định trên và yêu cầu cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện.
Bạn có thể tham khảo bài viết sau: Thủ tục cấp Sổ đỏ mới nhất.
Hy vọng bài viết hữu ích với bạn! Trân trọng.
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư đất đai tại Việt Nam.
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay.
