Điểm mới Nghị định 30/2021/NĐ-CP là gì?

Nghị định 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định 99/2015, đã giải quyết được một số vướng mắc cho dự án nhà ở thương mại. Hãy theo dõi bài viết của Luật sư X để biết thêm điểm mới của Nghị định 30/2021/NĐ-CP nhé!

Điểm mới Nghị định 30/2021/NĐ-CP

Nghị định 30/2021/NĐ-CP có những điểm mới được quy định, gồm:

• Quy định rõ thời gian, trình tự, thủ tục điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở;
• Thêm nội dung lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở: Tên chủ đầu tư dự án, tên dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, mục tiêu – hình thức đầu tư, địa điểm – quy mô diện tích đất dành để xây dựng nhà ở của dự án, sự phù hợp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở với quy hoạch chi tiết – quy hoạch phân khu;
• Quy định cụ thể về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư nhiều chủ sở hữu;
• Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư… T

Điểm mới của Nghị định 30/2021/NĐ-CP

Thứ nhất, quy định về lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở

Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 quy định, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định. Tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư được làm rõ và đảm bảo sự quản lý minh bạch, chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước.

Theo đó, nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở nếu đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, Khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Không phải cứ là nhà đầu tư thì đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Các quy định này nhằm đảm bảo phù hợp với Luật Đầu tư 2020, đồng thời cũng quy định cụ thể về thẩm quyền và nội dung thẩm định về nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở khi được cơ quan chủ trì đề nghị có ý kiến thẩm định đối với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật đầu tư.

Thứ hai, quy định về quỹ bảo trì

Theo Nghị định số 30/2021/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải mở một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) và chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản này để khắc phục việc chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí này trong thời gian chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Hơn thế nữa, Nghị định cũng đồng thời bãi bỏ quy định về người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư mà thay vào đó là nộp vào tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) do chủ đầu tư lập và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà chủ đầu tư phải thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì chủ đầu tư tự bỏ kinh phí trước để bảo trì. Sau đó sẽ được khấu trừ số tiền đã thực hiện bảo trì khi bàn giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư, nhưng phải có giấy tờ chứng minh việc bảo trì này theo quy định.

Nghị định còn quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở đối với việc nộp kinh phí bảo trì đồng thời quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư, khi cố tình ôm quỹ bảo trì.

Điểm đáng chú ý là sẽ tiến hành cưỡng chế kê biên tài sản nếu chủ đầu tư không có kinh phí bàn giao, UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất tại dự án nhà chung cư hoặc dự án khác để thực hiện việc kê biên, tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Nghị định nêu rõ: “Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc diện tích nhà, đất để kê biên không đủ giá trị bán thu hồi kinh phí bảo trì, thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư”.

Quy định này nhằm hạn chế, giải quyết vấn đề hiện nay là việc nhiều chủ đầu tư cố tình trì hoãn, không hợp tác, không chịu bàn giao quỹ bảo trì mặc dù dự án đi vào vận hành hàng chục năm. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đã tăng thêm sức mạnh cho “cây gậy” pháp lý để xử lý vấn đề tồn tại này.

Thứ ba, quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định cụ thể một số nội dung về việc cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước như: Giải quyết việc ký kết hợp đồng thuê nhà ở đối với các trường hợp đã được bố trí sử dụng nhà ở nhưng bị mất giấy tờ hoặc có các giấy tờ khác chứng minh sử dụng nhà ở; Quy định rõ việc truy thu tiền thuê nhà ở đối với các trường hợp đã sử dụng nhà ở nhưng Nhà nước chưa thu tiền thuê nhà ở.

Đồng thời, quy định cụ thể một số nội dung về bán nhà ở cũ như: Bổ sung cách xác định giá trị còn lại của nhà ở cấp I, II, III trong trường hợp nhà ở này đã bị phá dỡ, xây dựng lại; Quy định xử lý trường hợp cơ quan tự quản đã giao đất cho cán bộ, công nhân viên tự xây dựng nhà ở mà tiền xây dựng nhà ở này không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì giải quyết theo quy định pháp luật về đất đai; Quy định rõ việc thu tiền sử dụng đất khi bán phần diện tích sử dụng chung, bán diện tích đất liền kề trong phạm vi khuôn viên của nhà ở cũ cho phù hợp, thống nhất với quy định về thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cũ.

Cụ thể, giá bán nhà ở cũ áp dụng cho các trường hợp được bố trí sử dụng trước ngày 05/7/1994 (kể cả nhà ở thuộc diện xác lập sở hữu toàn dân) được tính bao gồm tiền nhà và tiền sử dụng đất. Khi xác định tiền nhà, đối với nhà ở cấp I, cấp II, cấp III mà người thuê đã phá dỡ, xây dựng lại trước ngày 26/3/2021 thì xác định giá trị còn lại của nhà ở này theo hiện trạng của nhà ở tại thời điểm bố trí ghi trong quyết định, văn bản phân phối, bố trí hoặc trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc theo thời điểm sử dụng nhà ở.

Ngoài ra, theo quy định cũ tại khoản 2 Điều 63 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, một trong các điều kiện người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước phải đáp ứng đó là: “Đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành nhà ở tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở”. Tuy nhiên, kể từ ngày 26/03/2021, điều kiện này được sửa đổi như sau:

• Đã đóng tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành (nếu có) tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở.
• Trường hợp đã sử dụng nhà ở trước thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà ở hoặc có hợp đồng thuê nhà ở mà Nhà nước chưa thu tiền thuê nhà thì người thuê phải nộp truy thu tiền thuê nhà ở theo thời gian thực tế đã sử dụng nhà ở với giá thuê như sau: Đối với thời gian sử dụng nhà ở trước ngày 19/01/2007 thì thu tiền thuê nhà ở theo quy định tại Quyết định số 118/QĐ-TTg; đối với thời gian sử dụng nhà ở từ sau ngày 19/01/2007 thì thu tiền thuê nhà ở theo Quyết định số 17/2008/QĐ-TTg.

Bên cạnh đó, khoản 12 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định bổ sung 01 điều kiện bán nhà ở, nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trước ngày 05/7/1994 (khoản 3 Điều 63 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) như sau: “Trường hợp nhà ở cũ do cơ quan, đơn vị có quỹ nhà ở tự quản chuyển giao cho cơ quan quản lý nhà ở tiếp nhận, quản lý nhưng tại thời điểm tiếp nhận, nhà ở này đã bị phá dỡ, xây dựng lại thì cơ quan quản lý nhà ở vẫn tiếp nhận và căn cứ theo từng trường hợp cụ thể để thực hiện bán cho người đang thuê theo giá bán quy định tại Điều 65 hoặc Điều 70 của Nghị định này mà không phải lập thủ tục ký hợp đồng thuê nhà ở”.

Thứ tư, quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư

Tại Điều 9 được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP thì việc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Trong quá trình thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; nếu dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan chủ trì phải lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng.

Các quy định trên nhằm đảm bảo phù hợp với Luật Đầu tư 2020, đồng thời cũng quy định cụ thể về thẩm quyền và nội dung thẩm định về nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở khi được cơ quan chủ trì đề nghị có ý kiến thẩm định đối với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật đầu tư.

Thứ năm, chương trình, kết hoạch phát triển nhà ở

Theo Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, sung Điều 4 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì trước thời hạn 06 tháng tính đến khi hết giai đoạn thực hiện chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt, UBND cấp tỉnh phải tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở mới để trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi UBND cấp tỉnh phê duyệt; căn cứ Chương trình phát triển nhà ở, UBND tỉnh sẽ tổ chức xây dựng, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định.

Trong quá trình thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; nếu dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan chủ trì phải lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng.

Các quy định trên nhằm đảm bảo phù hợp với Luật Đầu tư 2020, đồng thời cũng quy định cụ thể về thẩm quyền và nội dung thẩm định về nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở khi được cơ quan chủ trì đề nghị có ý kiến thẩm định đối với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật đầu tư.

Ngoài ra, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP cũng đã sửa đổi, bổ sung một số quy định cho phù hợp như giảm số lượng hồ sơ phải nộp từ 2 bộ còn 1 bộ, bổ sung quy định được sử dụng mã định danh cá nhân của công dân để thay thế cho các giấy tờ về nhân thân khi cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, về đăng ký đầu tư, kinh doanh được kết nối, vận hành.

Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP nêu rõ, nếu công dân Việt Nam đã được cấp số định danh cá nhân và cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu về đăng ký đầu tư, đăng ký doanh nghiệp được kết nối, vận hành thì được sử dụng số định danh cá nhân thay thế cho các giấy tờ liên quan đến nhân thân khi thực hiện thủ tục liên quan đến lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, các loại giấy tờ liên quan đến nhân thân được thay thế bằng số định danh cá nhân là:

• Bản sao giấy chứng minh nhân dân.
• Bản sao thẻ căn cước công dân.
• Bản sao hộ chiếu.
• Bản sao các giấy tờ chứng thực cá nhân khác.

Có thể bạn quan tâm:

• Những điểm mới trong quy chế tuyển sinh đại học năm 2021
• Những điểm mới nổi bật ở Luật Đầu tư 2020
• 5 điểm mới của Luật Doanh nghiệp 2020 với Luật Doanh nghiệp 2014

Thông tin liên hệ Luật sư X

Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề Điểm mới Nghị định 30/2021/NĐ-CP. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến tạm ngừng doanh nghiệp, giải thể công ty, giải thể công ty hợp danh, đăng ký bảo hộ logo công ty, mẫu đơn xin giải thể công ty, giấy phép bay flycam; xác nhận độc thân, …. của Luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:

Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp