Chính sách đối với nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp là một trong những chính sách phúc lợi, mang đầy tính nhân văn của Nhà nước ta. Tuy nhiên, do còn nhiều bất cập trong công tác quản lý và xét duyệt nên đã tạo ra những kẽ hở cho các đối tượng trục lợi bất chính.
Căn cứ:
- Luật nhà ở 2014
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Nội dung tư vấn
1. Điều kiện để được mua nhà ở xã hội
Những năm gần đây, nhà nước đã nỗ lực tạo ra nhiều chính sách nhằm hỗ trợ cho những người thu nhập thấp có hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà của mình. Trong bối cảnh giá bất động sản tại nhiều thành phố lớn liên tục tăng cao trong những cơn sốt đất, thì nhà ở xã hội như là một cứu cánh cuối cùng dành cho những người có thu nhập thấp mong muốn có một ngôi nhà tại thành phố. Khác với nhà ở thương mại có giá bán cao hơn nhiều so với nhà ở xã hội, nhà ở thương mại được xây dựng ở những vị trí đắc địa, có những tiện ích phụ trợ đầy đủ xung quanh khu vực thì nhà ở xã hội lại được xây cất tại những vị trí không có view đẹp, thiếu đi một số cơ sở hạ tầng không cần thiết đối với người thu nhập thấp như hầm để ô tô, hồ bơi, công viên cây xanh,… Bên cạnh đó, các chủ đầu tư nhà ở xã hội cũng nhận được nhiều ưu đãi về thuế, phí từ những chính sách, quy định của nhà nước. Do đó, giá nhà ở xã hội ở mức thấp và tạo điều kiện cho những nhóm người có thu nhập thấp chó thể tiếp cận.
Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể mua nhà ở xã hội. Để được mua nhà ở xã hội , người mua phải trải qua những thủ tục xét duyệt của chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Theo đó, tại Điều 49 Luật nhà ở 2014 có quy định cụ thể những đối tượng đủ điều kiện được hưởng chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội đó là:
1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Ngoài ra, những đối tượng nêu trên còn phải đáp ứng được điều kiện đó là chưa có sở hữu bất kỳ căn nhà nào, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua bất cứ căn nhà ở xã hội nào khác và phải có đăng ký thường trú, tạm trú tại địa phương nơi có nhà ở xã hội.
Điều kiện được pháp luật quy định tương đối chặc chẽ như vậy nhằm đảm bảo nhà ở xã hội sẽ tới được tay đúng những đối tượng có thu nhập thấp cần được hỗ trợ. Tuy nhiên thực tế hiện nay vẫn tồn tại những tiêu cực trong công tác quản lý, xét duyệt hồ sơ người mua dẫn tới tình trạng nhiều đối tượng đã lợi dụng và trục lợi bất chính. Thực trạng tại nhiều chung cư nhà ở xã hội, những cư dân tại đây lại có tỷ lệ sở hữu xe ô tô là tương đối cao, thậm chí có những chiếc xe sang có giá trị gấp vài lần căn nhà. Bên cạnh đó, cũng tồn tại việc nhiều người dù không có nhu cầu ở tại nhà ở xã hội nhưng có quan hệ, quen biết với chủ đầu tư, cơ quan có thẩm quyền trong việc xét duyệt nên đã đầu cơ, tích trữ nhiều căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội để bán lại cho người khác. Thậm trí tại nhiều thành phố có dịch vụ du lịch phát triền, nhiều chủ nhà đã sử dụng nhà ở xã hội vào mục đích kinh doanh homestay. Đây đều là những hoạt động trái pháp luật, khiến cho chính sách của nhà nước không thể thực hiện tốt nhất.
2. Hạn chế bán, chuyển nhượng và cấm sử dụng sai mục đích
Do đặc thù được hưởng những chính sách ưu đãi của nhà nước, nên người mua nhà ở xã hội sẽ bị hạn chế quyền bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội thuộc sở hữu của mình. Cụ thể Luật nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định người mua nhà chỉ được phép bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội cho người khác sau thời hạn là 5 năm kể từ ngày thành toán toàn bộ tiền mua nhà, đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế, phí với nhà nước đối với các khoản thuế, phí đã được miễn trước đó. Đối với những người mua nhà mà muốn bán nhà trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán thì chỉ được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án, không được thực hiện giao dịch với các đối tượng khác. Pháp luật quy định là vậy, nhưng thực tế vẫn có rất nhiều người thực hiện những giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội dưới các dạng giấy cam kết mua bán, giấy ủy quyền sử dụng,…. Tuy nhiên các bác nên lưu ý những giao dịch này đều là những giao dịch “ngầm”, không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp. Cụ thể tại khoản 5 Điều 62 Luật nhà ở quy định như sau:
6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Bến cạnh đó, những người sở hữu nhà ở xã hội mà sử dụng nhà ở xã hội vào những mục đích trái với quy định pháp luật về nhà ở xã hội thì cũng bị nhà nước thu hồi. Những người sử dụng nhà ở xã hội vào mục đích kinh doanh như cho thuê dài hạn hoặc cho thuê lưu trú, kinh doanh mô hình homestay đều là những hành vi trái pháp luật. Do vậy, với những giao dịch liên quan tới nhà ở xã hội, người mua và người bán cần phải lưu ý những quy định nêu trên để tránh những tổn thất, thiệt hại có thể xảy ra.
Hy vọng bài viết có ích đối với quý độc giả
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ tranh tụng tại Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
