Trong cơn sốt đất đang diễn ra tại nhiều địa phương hiện nay, kéo theo đó là việc giá đất nói chung và giá đất nông nghiệp nói riêng bị thôi phồng lên quá cao so với khung giá đất mà UBND các tỉnh quy định hàng năm. Điều này gây khó khăn và làm cho các cơ quan nhà nước lúng túng trong việc xác định giá đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp. Đồng thời làm cho người dân bị thu hồi và cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất khó có được tiếng nói chung trong vấn đề giá đền bù đất nông nghiệp.
Căn cứ:
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP
Nội dung tư vấn
1. Căn cứ để xác định giá đền bù đất nông nghiệp
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân. Nhà nước là chủ thể được quyền quản lý và trực tiếp trao quyền sử dụng đất đai cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất. Tuy nhiên, để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế, đời sống xã hội của người dân và vì lợi ích chung của đất nước. Nhà nước hoặc các doanh nghiệp đã, đang và sẽ phải đầu tư vào việc xây dụng và phát triển cơ sở hạ tầng, công trình giao thông, công trình công cộng. Từ đó sẽ nảy sinh ra việc phải thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư đó. Pháp luật về đất đai có quy định về việc đền bù cho những người bị thu hồi đất theo nguyên tắc “bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”
Luật đất đai 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định cụ thể về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Theo đó Nhà nước có thể đền bù cho người bị thu hồi đất bằng một miếng đất có giá trị tương đương giá trị của miếng đất bị thu hồi tại cùng địa phương. Bên cạnh đó, hình thức đền bù thứ hai đó là, Nhà nước sẽ đền bù bằng một khoản tiền tương đương giá trị của phần đất bị thu hồi. Vì vậy, lúc này việc định giá miếng đất bị thu hồi là vô cùng quan trọng. Giá đền bù đất phải vừa phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời cũng phải cân bằng, đảm bảo lợi ích của người dân bị thu hồi đất. Cụ thể hơn, tại Điều 112 Luật đất đai 2013 quy định về các nguyên tắc khi xác định giá trị của miếng đất như sau:
Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thi trường của loại đất có cùng mục đich sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Dựa trên các nguyên tắc, phương pháp nêu trên, UBND cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm định giá đất đối với từng loại đất, từng khu vực trên địa bàn tỉnh khi việc đền bù đất bị thu hồi diễn ra. Việc xác định bảng giá đất thường được UBND tỉnh thực hiện 5 năm một lần. UBND tỉnh thường thuê các tổ chức định giá chuyên nghiệp để định giá đất cho từng khu vực cụ thể. Sau đó rà soát lại và trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua.
Từ bảng giá đất, hệ số điều chỉnh được UBND tỉnh ban hành, các cơ quan, tổ chức, cá nhân sẽ áp dụng và xác định giá đất cho từng mảnh đất cụ thể. Đối với những mảnh đất là đất nông nghiệp, các tổ chức thẩm định giá thường áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tại Khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
5.Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Ví dụ: Một miếng đất nông nghiệp trồng lúa nước tại trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội có diện tích là 1000m2 nay bị nhà nước thu hồi. Việc xác định giá đền bù được căn cứ theo bảng giá đất được ban hành kèm Quyết định 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội và hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 được quy định trong Quyết định 05/2019 ngày 18/03/2019 của UBND thành phố Hà Nội. Theo đó xác định giá đất nông nghiệp trồng lúa nước tại Gia Lâm trong bảng giá đất là được thành phố ban hành là 135.000 đồng/m2 và hệ số điều chỉnh giá đất là 1. Từ đó ta có công thức tính giá đền bù cho mảnh đất này như sau:
Giá đền bù = Giá đất x Hệ số điều chỉnh = (135.000×1000) x 1= 135.000.000 đồng
2. Những bất cập trong việc xác định giá đền bù đất nông nghiệp
Thực tế hiện nay, trong lĩnh vực đất đai đang tồn tại hai loại giá cho cùng một miếng đất. Thứ nhất đó là giá mà nhà nước định giá thông qua các quy định pháp luật về đất đai. Thứ hai là giá thị trường của miếng đất. Có nhiều ý kiến cho rằng, định giá theo quy định của pháp luật mang tính cứng nhắc, không phản ánh được giá trị thật của đất đai trong quá trình biến động của thời gian. Bên cạnh đó còn là kẽ hở để cho các tiêu cực nảy sinh như cơ chế xin- cho, lợi ích nhóm,…..
Về giá thị trường của miếng đất được xác định trên nguyên tắc thuận mua vừa bán của các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, giá thị trường của miếng đất có thể giao động với biên độ rất cao khi các cơn sốt đốt diễn ra. Đây cũng là một thành tố quan trọng để UBND tỉnh làm căn cứ để xác định bảng giá đất hàng năm. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, trong các giao dịch về đất đai, người dân thường không kê khai đúng giá trị chuyển nhượng của miếng đất để nhằm tránh các nghĩa vụ về thuế, phí phải nộp phát sinh từ giao dịch. Bởi vậy, làm cho việc xác định giá đất cũng gặp nhiều khó khăn. Ở một khía cạnh khác, khi các cơn sốt đất diễn ra, các cò đất thường có các hành vi mua đi bán lại nhằm thổi phồng giá trị của các mảnh đất. Việc các miếng đất có giá trị ảo dẫn đến việc nhiễu loạn thông tin cho việc xác định giá đất hiện nay.
Một thực trạng nữa cũng gây ra nhiều rắc rối trong phương pháp định giá đất đó là cùng dù những miếng đất nông nghiệp có cùng diện tích, cùng mục đích sử, cùng nằm trên một địa bàn nhưng về vị trị lại khác nhau thì cũng dẫn tới việc định. Mặc dù pháp luật cũng quy định những trường hợp đất nông nghiệp nằm trong các khu dân cư, gần mặt đường thì được đền bù với mức giá hơn giá đền bù được quy định.Cụ thể tại Khoản 3 Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định “Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.” Thực tế tại nhiều mảnh đất nông nghiệp trong khu dân cư và gần lộ giới thì có nhiều cơ hội được chuyển đổi thành đất ở, từ đó dẫn đến giá của các mảnh đất này có giá thị trường cao gấp nhiều lần giá được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Việc nhà nước ban hành khung giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất chưa hợp lý, không bám sát được diễn biến của giá thị trường. Dẫn tình trạng đất nông nghiệp tại nhiều nơi được áp giá đền bù với mức rẻ mạt. Từ đó nảy sinh nhiều hệ lụy như khiếu kiện của người dân khi được đền bù không thỏa đáng, làm phát sinh nhiều tiêu cực trong quản lý đất đai. Với sự đô thị hóa nhanh, kết hợp với việc đẩy nhanh xây dựng cơ sở hạ tầng để đáp ứng nhu cầu cho sự phát triển kinh tế xã hội. Việc đền bù khi thu hồi đất đang là đề vấn đề đáng lưu của các cơ quan chức năng, để làm sao đáp ứng đầy đủ những nguyên tắc của pháp luật về đất đai quy định, vừa thỏa đáng những lợi ích chính đáng cho người dân.
Hy vọng bài viết hữu ích cho bạn đọc!
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng tại Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
