Một dự án xây dựng căn hộ, chung cư hay nói chung là bất động sản thường mất khoảng 2 đến 3 năm mới bàn giao được sản phẩm. Tuy nhiên, việc rao bán ngay khi chưa hề “đào móng” của dự án hiện nay diễn ra khá phổ biến.Theo quy định của pháp luật, khi nào thì Chủ đầu tư mới được ký hợp đồng mua bán căn hộ? Hãy tham khảo bài viết sau của luật sư X.
Căn cứ:
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
- Luật nhà ở 2014
Nội dung tư vấn
Việc quy định về thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ mua bán. Tránh rủi ro trong việc chủ đầu tư thoái thác trách nhiệm khi đã được nhận vốn của khách hàng mà dự án thì mãi không có tiến độ. Tất nhiên, góc độ pháp lý này chỉ giải thích cho phạm vi mua bán căn hộ, dự án nhà ở hình thành trong tương lai.
Căn cứ Theo k4, điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
1.Điều kiện để dự án căn hộ được đưa vào kinh doanh:
Thời điểm Chủ đầu tư được đưa căn hộ vào bán trên thị trường là lúc mà Chủ đầu tư cũng như tiến độ dự án trên thực tế đáp ứng được các điều kiện theo luật định.
Thứ nhất, đối với các giấy tờ về mặt pháp lý, chủ đầu tư phải có:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất,
- Hồ sơ dự án,
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Theo đó, đối với căn hộ chung cư, tiến độ dự án tại thời điểm bán phải được hoàn thiện xong phần móng của tòa nhà. Đây là một quy định nhằm tránh rủi ro cho người mua với sản phẩm là căn hộ để ở. Chiếc móng dự án được hoàn thành như là một lời cam kết sẽ tiếp tục dự án trong thời gian tới, tạo niềm tin cho khách hàng cũng như tạo căn cứ hoàn thiện cơ sở pháp lý.
Như vậy, để tránh rủi ro về mặt pháp lý, trước khi ký kết hợp đồng mua bán, bạn phải yêu cầu Chủ đầu tư xuất trình những giấy tờ liên quan như đã liệt kê trên. Đồng thời cũng phải kiểm tra tính chính xác về thẩm quyền của mỗi loại giấy tờ. Vì trên thực tế, không ít những Chủ đầu tư lừa lọc khách hàng bằng những quyết định không có giá trị pháp lý bằng việc lợi dụng sự thiếu hiểu biết của họ về mặt pháp luật.
Điều 55: Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
…
Thứ hai, quy định về quy trình thông báo. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Thứ ba, về mặt năng lực pháp lý, tài chính của Chủ đầu tư:
Căn cứ theo khoản 1, 3 điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Căn cứ này cho phép trường hợp bên bán không thực hiện đúng cam kết thì có quyền yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Như vậy, bên cạnh những điều kiện về mặt giấy tờ đó, đối với dự án nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó, Chủ đầu tư mới được mở bán sản phẩm và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn hộ.
2.Quy định về tiến độ thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc mua bán này phải được lập thành hợp đồng (theo mẫu 01) Phụ lục Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015. Tiến độ thanh toán về dự án bán căn hộ hình thành trong tương lai được quy định như sau:
Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
1.Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết
Theo đó, việc thanh toán có thể được chia nhỏ thành nhiều giai đoạn. Tuy nhiên, việc thanh toán lần đầu sẽ không được quá 30% giá trị căn hộ. Các lần tiếp theo được thanh toán cho đến khi bàn giao căn hộ sẽ không được quá 70% và không quá 95% khi chưa nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
3. Mức xử phạt với hành vi vi phạm.
Pháp luật đã quy định như vậy thì nếu Chủ đầu tư cố tình mở bán căn hộ trước thời điểm hoàn thiện móng là hành vi vi phạm pháp luật.
Điều 57: Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản :
2.Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với chủ đầu tưhoặc chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng có một trong các hành vi sau:
…
c. Thu tiền bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiền độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định.
Đối với các Chủ đầu tư, số tiền phạt này là một con số không lớn, bởi vậy, họ vẫn luôn tìm cách để lách luật. Bởi vậy, để tránh rủi ro khi mua những sản phẩm vốn dĩ nó đã chứa đựng rủi ro (nhà hình thành trong tương lai) thì khách hàng phải kiểm tra chặt chẽ quy trình đầu tiên khi ký kết hợp đồng vay.
Hy vọng bài viết có ích cho bạn !
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng tại Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
