“Đất vườn” – cụm từ khá quen thuộc với mỗi chúng ta, nhưng tại sao có nhà thì đất vườn với đất ở không tách riêng. Chính sự không tách riêng như vậy khiến chúng ta không biết đây là loại đất ở hay đất vườn. Đặc biệt khi nhu cầu về nhà ở, công trình xây dựng càng cao thì nhu cầu sử dụng diện tích đất vườn đang là một trong những cách thức mà nhiều người đang xem xét lựa chọn. Liệu rằng pháp luật có cho phép xây dựng nhà ở trên đất vườn hay không? Nếu không được phép thì phải làm thế nào để vẫn có thể xây nhà trên đó? Bạn không cần đi đâu xa chúng tôi – Luật sư X sẽ giúp bạn biết cách làm thế nào để xây nhà ở trên đất vườn mà không vi phạm pháp luật. Vì vậy hãy cùng chúng tôi theo dõi trong bài viết dưới đây nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy đinh chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dân thi hành một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Các văn bản hướng dẫn có liên quan khác.
Nội dung tư vấn
1. Đất vườn là loại đất gì?
Tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 quy định về phân loại đất như sau:
Điều 10. Phân loại đất
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a, Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b, Đất trồng cây lâu năm;
c, Đất rừng sản xuất;
d, Đất rừng phòng hộ;
đ, Đất rừng đặc dụng;
e, Đất nuôi trồng thủy sản;
g, Đất làm muối;
h, Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Như vậy, căn cứ vào quy định này thì đất vườn có thể được xếp vào nhóm chưa xác định mục đích sử dụng. Việc xác định nó là đất vườn hay đất ở sẽ dựa theo mục đích sử dụng của nó.
2. Đất vườn có được xây nhà ở không?
Luật Đất đai phân chia đất thành từng loại. Mỗi loại đều có mục đích sử dụng khác nhau. Do vậy pháp luật quy định việc sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ nguyên tắc nhất định, trong đó có sử dụng đất đúng với mục đích của loại đất đó.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Mặt khác, tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định các hành vi bị cấm trong sử dụng đất:
Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích
Từ các quy định trên thấy rằng đất vườn phải được sử dụng đúng với bản chất và mục đích sử dụng của nó và mục đích của đất vườn có thể dùng để trồng cây hàng năm, hoa màu nhưng không được phép tự ý xây dựng nhà ở trên đó. Nhà ở phải được xây dựng trên đất ở. Nếu như cố tình xây dựng nhà trên đất vườn là vi phạm pháp luật và sẽ phải chịu trách nhiệm theo quy định.
Trong trường hợp tự ý xây nhà trên loại đất không đúng với mục đích của nó mà chưa được phép thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:
- Trường hợp chuyển mục đích trái phép với diện tích dưới 0,5 hécta: phạt tiền từ 10 triệu đến 20 triệu đồng.
- Trường hợp chuyển mục đích trái phép với diện tích đất từ 0,5 hécta đến dưới 03 hécta: phạt từ 20 triệu đến 30 triệu đồng.
- Trường hợp chuyển mục đích trái phép với diện tích đất từ 03 hécta trở lên: phạt từ 30 triệu đến 50 triệu đồng.
Ngoài mức tiền phạt như trên thì người sử dụng đất khi sử dụng đất không đúng mục đích còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:
- Khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm khi sử dụng đất không đúng mục đích.
Như vậy pháp luật không cho phép tự ý xây nhà trên đất vườn được.
3. Làm thế nào để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp hợp pháp
Nếu muốn xây nhà trên đất vườn thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Luật Đất đai 2013 khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Các cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Do đó, khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải được sự đồng ý từ phía cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Vì đây là đất vườn nên khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải xác định xem trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi mục đích sử dụng là đất nông nghiệp hay không.
Tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a, Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b, Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c, Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d, Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
e, Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g, Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Do đó việc xây dựng nhà trên đất vườn sẽ thuộc vào trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này. Bởi lẽ theo quy định đất phi nông nghiệp bao gồm cả đất ở. Vì vậy người muốn chuyển mục đich sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền bằng việc thực hiện theo trình tự thủ tục như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ
Người sử dụng đất sẽ phải chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi chung là Sổ đỏ).
Bước 2: Nộp hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền
- Khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì bạn sẽ nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân) hoặc tại Sở Tài nguyên và Môi trường (chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức).
- Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì trong thời hạn 03 ngày cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ theo quy định pháp luật.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện các công việc sau:
- Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
- Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện (chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân) hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức) cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Phòng/Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
Lưu ý: Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Trả kết quả
Ngưởi sử dụng đất sẽ nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
Thời gian thực hiện: Tùy thuộc vào đặc điểm của từng địa phương mà thời gian giải quyết cũng có sự khác nhau, tuy nhiên sự chênh lệch thời gian giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không quá lớn, cụ thể:
- Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Thời gian này không tính đến thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày, tức thời gian giải quyết đối với những vùng này không quá 25 ngày.
- Thời gian trên không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với các trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Vì vậy người sử dụng đất cần lưu ý thời hạn giải quyết để nhận kết quả nhanh chóng, đúng thời gian, đồng thời bảo vệ quyền lợi của mình khi cơ quan nhà nước thực hiện chậm trể bằng cách khiếu nại hoặc khởi kiện về hành vi đó của cơ quan có thẩm quyền.
Tóm lại, pháp luật quy định không được xây dựng nhà trên đất vườn để đảm bảo nguyên tắc cũng như tính chất của loại đất. Nếu muốn xây dựng nhà trên đất đó thì buộc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền để chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Lúc này việc xây dựng nhà mới được hợp pháp hóa.
Hy vọng bài viết hữu ích đối với bạn đọc!
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư đất đai tại Việt Nam.
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay qua hotline: 0833.102.102
