Hà Nội là thủ đô – trung tâm kinh tế, chính trị lớn của cả nước, do đó thu hút một lượng lớn dân cư tập trung sinh sống và công tác. Nhu cầu nhà ở của người dân vì vậy mà cũng tăng cao, nhất là về nhà ở chung cư. Để sở hữu một căn nhà chung cư tại Hà Nội qua các giao dịch dân sự như mua bán, thừa kế, tặng cho… thì thủ tục sang tên là bắt buộc. Đây là căn cứ pháp lý để chủ sở hữu mới thực hiện các quyền lợi pháp với căn nhà chung cư. Tuy nhiên, đa phần nhiều người vẫn chưa hiểu hết về thủ tục sang tên nhà chung cư cũng như những rắc rối pháp lý liên quan. Vì vậy, Luật sư X xin hân hạnh giới thiệu đến quý độc giả dịch vụ sang tên nhà chung cư tại Hà Nội uy tín, chất lượng.
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Nhà ở 2014
- Luật Công chứng 2014
- Luật Thu nhập cá nhân
- Thông tư 19/2016/TT-BXD
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP
- Các văn bản pháp luật liên quan khác
Nội dung tư vấn:
Khi có nhu cầu sử dụng dịch vụ sang tên nhà chung cư, hãy liên hệ Luật sư X ngay: 0936 128 102
I. Quy định pháp luật về thủ tục sang tên nhà chung cư tại Hà Nội
1. Thế nào là nhà chung cư?
Nhà chung cư là mô hình không còn xa lạ tại các khu đô thị, nhất là các thành phố lớn có mật độ dân số đông như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh… phục vụ nhu cầu nhà ở đảm bảo tiện nghi và an ninh tuyệt đối, thích hợp cho đối tượng. Tuy nhiên không phải ai cũng biết rõ nhà chung cư là gì? Quy định pháp luật về nhà chung cư ra sao?
Theo đó, khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có đưa ra giải thích thế nào là nhà chung cư như sau:
Điều 3: Giải thích từ ngữ
3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Hiểu một cách đơn giản, chung cư chính là một khu nhà mà tại đó có nhiều căn hộ, mỗi căn hộ chung cư đều có một chủ sở hữu riêng. Đặc điểm của các căn hộ tại chung cư chính là khép kín để phục vụ nhu cầu của các gia đình cũng như đảm bảo sự riêng tư. Ngoài ra, mỗi khu chung cư đều có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung như thang máy, bãi gửi xe, hành lang….
2. Khái quát về thủ tục mua nhà chung cư tại Hà Nội
Sau khi các bên thỏa thuận các điều khoản liên quan đến mua căn hộ chung cư đi đến một thỏa thuận đặt cọc và thời gian thanh toán. Trong một mốc thời gian cố định thì cả hai sẽ cùng hẹn nhau đến văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng (thuộc UBND) để ký kết và soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Chúng tôi xin khái quát thành các “Bước” như sau:
- Tham khảo thêm bài viết: Làm sao để tránh mua căn hộ có thời hạn 50 năm
Bước 1: Các bên cần đến Văn phòng công chứng/Phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội để yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho… căn hộ chung cư.
Tùy theo từng loại giao dịch dân sự như mua bán, tặng cho, vừa kế,… mà thủ tục công chứng cũng có điểm khác nhau. Dưới đây, Luật sư X xin khái quát về quy định công chứng của các giao dịch dân sự phổ biến như hợp đồng mua bán/chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
Cụ thể, đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điểu 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD về hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực gồm:
- 07 bản chính văn bản hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà chung cư
- Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư căn hộ đó.
- Bản sao có chứng thực và đem bản chính để đối chiếu các giấy tờ: CMND hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị.
- Các giấy tờ khác phải đảm bảo công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật và cơ quan công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng phải đúng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Lưu ý: Không nên tự soạn Hợp đồng rồi mang Hợp đồng đó đi công chứng vì thông thường Hợp đồng do tự soạn sẽ thiếu hoặc có nhiều sai sót, dẫn tới quá trình làm thủ tục mua bán/chuyển nhà đất không thực hiện được.
Đối với các hợp đồng tặng cho thì thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng gồm các giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Dự thảo hợp đồng tặng cho (các bên soạn trước); nhưng thông thường các bên ra tổ chức công chứng và đề nghị soạn thảo hợp đồng tặng cho.
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu của các bên.
- Sổ hộ khẩu
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho:
- Văn bản cam kết của các bên tặng cho về đối tượng tặng cho – căn nhà chung cư là có thật.
Đối với trường hợp sang tên nhà chung cư là di sản thừa kế thì thủ tục công chứng để sang tên gồm những giấy tờ sau:
- Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế (bản sao)
- Giấy tờ tùy thân CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu
- Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)
- Giấy chứng tử của người để lại thừa kế
- Di chúc (bản sao)
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà chung cư là di sản thừa kế ( giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở)
Tùy quy định theo từng trường hợp cụ thể thì Phòng Công chứng, chứng thực sẽ yêu cầu một số loại giấy tờ đặc thù riêng biệt.
Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày công chứng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:
- 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký;
- 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản);
- Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà chung cư đã được công chứng;
- 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- 01 bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của các bên
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế quận/ huyện trên địa bàn Hà Nội
Bước 3: Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp là hợp đồng mua bán có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế….
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở (bản gốc).
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
- Đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đối với người đang độc thân – 02 bản sao y có công chứng;
Bước 4: Nộp hồ sơ đăng ký nhà đất
Toàn bộ giấy tờ trên gộp thành một bộ Hồ sơ hoàn chỉnh và nộp tại Bộ phận một cửa thuộc Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh Quận/Huyện nơi có nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Bộ phận cửa luân chuyển hồ sơ sang Chi cục thuế để cơ quan thuế tiến hành thẩm định và ra thông báo thuế. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục sang tên nhà đất cho bên người mua theo Hợp đồng đã công chứng.
Thời gian thực hiện thủ tục sang tên nhà chung cư là: 14 ngày làm việc tính từ ngày sang tên sổ hồng tại Bộ phận một cửa (Không tính thứ 7, Chủ nhật và các ngày nghỉ, ngày lễ).
Kết quả của quá trình đăng ký này tại cơ quan có thẩm quyền là Sổ hồng chung cư. Tham khảo thêm bài viết:
3. Các loại thuế phí sang tên căn hộ chung cư
Ngoài phí dịch vụ sang tên nhà chung cư, khách hàng cần biết những phí, thuế khi thực hiện giao dịch. Nghĩa vụ tài chính trong quá trình làm thủ tục sang tên nhà chung cư sẽ bao gồm:
- Lệ phí trước bạ
- Lệ phí công chứng
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
- Thuế thu nhập cá nhân.
Nếu không có thỏa thuận gì khác, bên mua có nghĩa vụ nộp lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bên bán sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân.
Thông thường, có nhiều người thắc mắc về cách tính lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân; do đó Luật sư X xin đi sâu vào phân tích kỹ hai loại thuế và phí này.
Thứ nhất, lệ phí trước bạ sang tên nhà chung cư:
Theo quy định tại điều 5, điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Trong đó:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;
- Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) đối với nhà là 0.5%.
Thứ hai, thuế thu nhập cá nhân sang tên nhà chung cư:
Theo Điều 4 Luật Thu nhập cá nhân quy định về những loại giao dịch sau liên quan đến căn hộ chung cư sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân thì
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà chung cư giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là nhà ở chung cư giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Ngoài những giao dịch trên thì những những giao dịch chuyển nhượng liên quan đến căn hộ chung cư còn lại thì bắt buộc phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
- Theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế quy định: “Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.”
- Theo đó, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Giá chuyển nhượng | x | Thuế suất 2% |
Trong đó, giá chuyển nhượng đối với nhà chung cư là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Lưu ý: Quy định về giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội
Như vậy, để xác định được mức thuế phải nộp thì trước hết cần xác định được giá để tính lệ phí trước bạ. Cụ thể, tại từng địa phương sẽ ban hành văn bản về bảng giá, giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà.
Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định số 3384/QĐ-UBND ngày 21/7/2015 (đang còn hiệu lực) về việc ban hành bảng giá, giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo quyết định này, Ủy ban nhân dân đã công bố bảng giá xây dựng mới nhà ở, trong đó phân loại và xác định mức giá đối với 1m2 sàn xây dựng đối với nhà chung cư cao tầng có kết cấu khung bê tông cốt thép; tường bao xây gạch; sàn, mái bê tông cốt théo đổ tại chỗ có số tầng khác nhau.
Căn cứ vào bảng này, giá tối thiểu xây dựng mới tính cho 1 m2 sàn căn hộ của từng căn hộ riêng lẻ áp dụng trong trường hợp chuyển nhượng, trước bạ căn hộ riêng lẻ trong nhà có nhiều căn hộ do nhiều hộ sử dụng (phổ biến là nhà chung cư cao tầng), được tính như sau:
| Giá 1m2 sàn căn hộ = |
Giá 1m2 sàn xây dựng
|
| 0.794 |
- Giá 1m2 sàn xây dựng được xác định theo số tầng của nhà chung cư như sau:
| STT | Tên công trình | Giá 1m2 sàn xây dựng |
| I | Nhà chung cư cao tầng kết cấu khung bê tông cốt thép (BTCT); tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ, có số tầng | |
| 1 | Số tầng ≤ 7 tầng | 8,467,000 |
| 2 | 8 tầng ≤ Số tầng ≤ 15 tầng | 9,139,000 |
| 3 | 16 tầng ≤ Số tầng ≤ 20 tầng | 10,159,000 |
| 4 | 21 tầng ≤ Số tầng ≤ 25 tầng | 11,316,000 |
| 5 | 26 tầng ≤ Số tầng ≤ 30 tầng | 11,886,000 |
Ngoài ra, việc xác định giá tính lệ phí trước bạ còn dựa trên tỷ lệ chất lượng nhà còn lại. Cụ thể, theo quy định, thì đối với cấp nhà khác nhau; thời gian sử dụng khác nhau thì tỷ lệ chất lượng nhà được xác định khác nhau, theo bảng sau:
| Thời gian đã sử dụng | Nhà biệt thự (%) | Nhà cấp I (%) | Nhà cấp II (%) | Nhà cấp III (%) | Nhà cấp IV (%) |
| – Dưới 5 năm | 95 | 90 | 90 | 80 | 80 |
| – Từ 5 đến 10 năm | 85 | 80 | 80 | 65 | 65 |
| – Trên 10 năm đến 20 năm | 70 | 60 | 55 | 35 | 35 |
| – Trên 20 năm đến 50 năm | 50 | 40 | 35 | 25 | 25 |
| – Trên 50 năm | 30 | 25 | 25 | 20 | 20 |
II. Dịch vụ sang tên nhà chung cư tại Hà Nội
1. Các bước thực hiện dịch vụ sang tên nhà chung cư tại Hà Nội
(1) Tư vấn quy định pháp lý liên quan đến dịch vụ sang tên căn hộ chung cư tại Hà Nội;
(2) Tư vấn các bước thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ căn hộ chung cư;
(3) Tư vấn các vấn đề liên quan đến hồ sơ, chuẩn bị hồ sơ sang tên căn hộ chung cư tại Hà Nội;
(4) Sau khi ký kết hợp đồng dịch vụ và giao nhận hồ sơ giấy tờ với khách hàng, Luật sư X sẽ hoàn thiện hồ sơ sang tên căn hộ chung cư;
(5) Đại diện khách hàng đi thực hiện thủ tục sang tên căn hộ chung cư tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(6) Đại diện khách hàng giải quyết các khó khăn, vướng mắc gặp phải khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ căn hộ chung cư;
(7) Nhận kết quả và bàn giao lại cho khách hàng theo yêu cầu;
2. Dịch vụ sang tên nhà chung cư của Luật sư X – sự lựa chọn thông minh
- Với kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực hành chính, các chuyên viên sẽ giúp khách hàng thực hiện thủ tục một cách nhanh chóng, chính xác, dứt điểm, tránh những tranh chấp hay rủi ro pháp lý
- Đảm bảo giữ kín thông tin cá nhân của khác hàng
- Trong quá trình tiến hành thực hiện hồ sơ, tư vấn viên sẽ làm mọi thủ tục, giấy tờ, làm việc với cơ quan hành chính, mọi công đoạn khách hàng cần thực hiện đều sẽ được giảm tải tối đa.
Luật sư X tự tin là đơn vị cung cấp dịch vụ sang tên nhà chung cư tại Hà Nội bảo đảm, nhanh chóng với chi phí hợp lý giúp khách hàng giải quyết những vướng mắc về pháp luật về nhà chung cư tại Hà Nội
Quý khách vui lòng liên lạc theo số máy: 0833.102.102 để được về hỗ trợ dịch vụ
Trân trọng!
