Căn hộ chung cư dần trở thành một sản phẩm nhà đất khá được ưa chuộng vì giá thành rẻ lại đáp ứng được nhu cầu về chỗ ở nhất là tại những thành phố lớn, nơi “đất chật người đông”. Việc mua bán nhà chung cư là một giao dịch dân sự có giá trị khá lớn và đặc biệt. bởi vậy, pháp luật có những quy định chặt chẽ để việc mua bán được xem là hợp pháp. Các điều kiện đó là gì? Hãy tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư X.
Căn cứ:
- Bộ luật dân sự 2015
Nội dung tư vấn:
1. Khi nào thì nhà chung cư được mở bán?
Nhà chung cư được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi chung, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Định nghĩa này được cụ thể hóa từ Điều 3 Luật Nhà ở 2014. Như vậy, khác với các căn nhà ở khác, việc xây nhà chung cư lại có những thiết kế riêng và đa phần, xây để thực hiện việc bán hoặc kinh doanh cho thuê. Việc xây nhà chung cư nhằm hai mục đích:
- Dùng để ở;
- Dùng để sử dụng kết hợp để ở và kinh doanh.
Để đưa nhà chung cư ra bán như một sản phẩm bất động sản, căn hộ chung cư hay nhà chung cứ phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 , cụ thể thì:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Nhà chung cư đưa ra bán không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
- Nhà chung cư phải đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Nhà chung cư được đưa ra bán không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật;
- Nhà chung cư không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
Bên cạnh những căn hộ chung cư có sẵn nghĩa là bất động sản đã hình thành, tồn tại thì pháp luật vẫn công nhận một loại bất động sản là căn hộ chung cư hình thành trong tương lai cũng là một dạng bất động sản để bán. Tuy nhiên, với loại bất động sản này thì điều kiện để được mở bán pháp luật quy định có phần chặt chẽ hơn. Cụ thể:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt;
- Có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có;
- Đã hoàn thành việc xây phần móng của nhà ở;
- Hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, chiếu sáng công cộng;
- Hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt;
- Đã giải chấp nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này trừ khi được người mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
- Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc đủ điều kiện được bán.
Được cụ thể hóa từ Điều 63 Luật nhà ở 2014.
Điều 63. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.
2. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.Như vậy, việc để căn hộ chung cư đáp ứng được các điều kiện trên là một căn cứ quan trọng khiến cho hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực.
2. Điều kiện để được phép mua bán chung cư
Ngoài việc đáp ứng điều kiện về căn hộ thì chủ thể mua-bán căn hộ cũng phải đáp ứng điều kiện nhất định để tham gia giao dịch dân sự này. Cụ thểĐối với bên bán, chủ thể bán căn hộ chung cư phải đáp ứng điều kiện sau:
- Bên bán phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc mua bán chung cư. Việc xác định chủ sở hữu hoặc chủ thể có quyền bán là một trong căn cứ xác định chủ quyền rất quan trọng;
- Bên bán phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự nếu là cá nhân, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Cụ thể hóa từ quy định Điều 119 Luật nhà ở 2014:
Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
…Đối với bên mua, Bên mua phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi có chung cư
- Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập
- Nếu là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Nếu được ủy quyền quản lý thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam
Hy vọng bài viết có ích cho bạn
