Có rất nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, thuê đất có thời hạn. Khi hết thời hạn sử dụng đất đó, họ có mong muốn, nhu cầu tiếp tục sử dụng thì phải làm như thế nào? Quy định của pháp luật đất đai hiện hành về vấn đề này như thế nào? Luật sư X sẽ giải đáp thắc mắc này thông qua bài viết dưới đây:
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành luật Đất đai;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT Quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành luật Đất đai.
Nội dung tư vấn
1 . Trả lại đất cho cơ quan có thẩm quyền
Đối với trường hợp thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn – thời hạn thuê đất không quá 05 năm theo quy định tại khoản 5 điều 126 Luật Đất đai. Hết thời hạn thuê đất, người dân phải trả lại đất cho UBND xã, phường, thị trấn.
2. Tiếp tục sử dụng đất nếu có nhu cầu
Khoản 2 điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành luật Đất đai quy định như sau:
Điều 74. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất
2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, trong các trường hợp sau đây, khi hết thời hạn sử dụng đất, người dân nếu có nhu cầu thì vẫn được tiếp tục sử dụng đất mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
- Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng, sản xuất đất nông nghiệp:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất trồng cây lâu năm;
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất rừng sản xuất;
- Hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành – ngày 01/07/2014, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn đã quy định. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.
Tuy nhiên căn cứ vào khoản 3 điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
- Căn cứ theo khoản 10 điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ gồm khi thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất đối với trường hợp có nhu cầu gồm có: Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK, Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành kiểm tra và chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai
Khi người dân nộp hồ sơ đề nghị xác nhận thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận, ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành các công việc:
- Kiểm tra hồ sơ;
- Xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ và xác nhận lại thời hạn sử dụng đất
Khi hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai, tại đây sẽ diễn ra các công việc:
- Kiểm tra hồ sơ;
- Xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp;
- Chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
- Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Tiến hành thủ tục gia hạn sử dụng đất
Theo khoản 1 điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế, không trực tiếp sử dụng, sản xuất đất nông nghiệp như đã nêu ở mục 2, khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì phải làm thủ tục gia hạn sử dụng đất.
Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.
Thủ tục gia hạn sử dụng đất được tiến hành như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Hồ sơ xin gia hạn sử dụng đất gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án đầu tư phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.
Trường hợp tổ chức trong nước đang sử dụng đất để thực hiện hoạt động đầu tư trên đất nhưng không thuộc trường hợp có Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thể hiện cụ thể lý do đề nghị gia hạn sử dụng đất tại Điểm 4 của Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền xem xét việc cho thuê đất
- Sau khi đã chuẩn bị các giấy tờ cần thiết, nộp hồ sơ xin gia hạn quyền sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên môi trường. Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân thì nộp tại phòng tài nguyên môi trường cấp quận/ huyện nơi có đất. Đối với tổ chức thì nộp tại Sở Tài nguyên và môi trường cấp tỉnh.
- Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư.
Bước 3: Tiếp nhận về kiểm tra hồ sơ cho thuê đất
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.
- Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.
- Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án.
Bước 4: Người sử dụng đất cung cấp các giấy tờ cần thiết
- Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận sử dụng đất đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường và nhận phiếu hẹn.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Bước 5: Nhận kết quả
- Kết quả nhận được là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chỉnh lý.
- Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.
Hy vọng bài viết hữu ích với bạn đọc!
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng tại Việt Nam.
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay.
