Khi nào thì được chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa một bên cho thuê và một bên có nhu cầu thuê nhà. Ở các thành phố lớn, nơi mà điều kiện kinh tế xã hội phát triển khá mạnh thì nhu cầu thuê nhà cũng vì thế mà tăng lên, bởi đa phần người dân chưa có nhà ở đây. Trong thời gian thuê, các vấn đề có thể phát sinh dẫn đến nhu cầu muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Hãy tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư X.

Căn cứ:

Nội dung tư vấn:

1. Khi nào được chấm dứt hợp đồng dân sự

Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó, các bên thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp quyền và nghĩa vụ không được tiếp tục thực hiện vì việc chấm dứt hợp đồng. Những quy định này cũng nhằm đảm bảo cho các bên có thể bảo vệ được quyền lợi của mình. Cụ thể tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 các bên được phép chấm dứt hợp đồng dân sự khi:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, chỉ được chấm dứt hợp đồng trong 3 trường hợp:

Thứ nhất:  Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng: Việc quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian thực hiện hợp đồng đã đươc quy định rõ. Nếu các bên làm trái với những quy định này, đồng nghĩa với việc, bên kia có quyền chấm dứt hợp đồng. 

Ví dụ: Trong hợp đồng cho thuê nhà, các bên thỏa thuận giá thuê nhà là 3.000.000 đồng chưa bao gồm điện nước và chi phi khác. Tuy nhiên, chủ nhà lại thu 3.200.000 vì lý do tăng giá đất hoặc vì lý do nào khác. Bên thuê có quyền được chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhà. 

Thứ hai: Các bên có thỏa thuận: Đối với quan hệ dân sự, Pháp luật luôn tôn trọng quyền thỏa thuận của các bên (trừ trường hợp thỏa thuận trái pháp luật, vi phạm đọa đức xã hội). Bởi vậy, kể cả trường hợp chưa đến hạn kết thúc hợp đồng, nhưng các bên có thể thỏa thuận thống nhất chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Thứ ba: Pháp luật quy định, tuy vào từng loại hợp đồng, đối tượng hợp đồng mà pháp luật sẽ quy định cụ thể trường hợp được chấm dứt hợp đồng trong từng văn bản pháp luật chuyên ngành.

Thời hạn thông báo: Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng bên cạnh đáp ứng về mặt điều kiện, thì bên đơn phương chấm dứt cũng phải đáp ứng về mặt thời hạn thông báo. Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự, các bên muốn chấm dứt hợp đồng thì phải thông báo cho bên còn lại trong 1 thời gian nhất định. Nếu việc không thông báo gây thiệt hại thì phải bồi thường. 

Hậu quả pháp lý: Chấm dứt hợp đồng đồng thời các bên sẽ kết thúc việc thực hiện hợp đồng. Nghĩa là, các bên sẽ chấm dứt quyền và nghĩa vụ quy định trong hợp đồng với nhau. Bên cạnh đó, các bên còn phải chịu chế tài phạt vi phạm nếu có thỏa thuận trong hợp đồng trước đó. Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cũng được đặt ra nếu bên bị đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà chứng minh được thiệt hại do hành vi đơn phương này. 

 

2. Được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi nào?

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên (bên thuê và bên cho thuê) về những điều khoản bao gồm giá cả, thời gian thuê, quyền và nghĩa vụ khi thuê và cho thuê….Việc đảm bảo quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng là nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên, nhằm kiểm soát dễ dàng và tránh sự bất ổn trong kinh doanh cho thuê nhà, pháp luật chỉ cho phép các bên được chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp đặc biệt

Nhằm kiểm soát dễ dàng và tránh sự bất ổn trong kinh doanh cho thuê nhà đặc điểm riêng biệt của loại hợp đồng cho thuê tài sản, cụ thể là cho thuê nhà thì việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng được pháp luật cho phép trong một số trường hợp nhất định. Việc quy định như vậy cũng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên. Cụ thể, quyền đơn phương được quy định cho mỗi bên như sau: 

Thứ nhất, Bên cho thuê

Bên cho thuê chỉ được đương phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp sau: 

  • Cho thuê nhà không đúng thẩm quyền, đối tượng và điều kiện: việc quy định ai là người có thẩm quyền cho thuê nhà được pháp luật quy định rõ ràng. Nếu bên thuê vi phạm quy định này thì buộc phải đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bàn giao lại quyền hạn này cho người có thẩm quyền hoặc người được ủy quyền. 
  • Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên không có lý do chính đáng: Pháp luật cho phép người thuê được phép chưa chi trả tiền thuê nhà tối thiểu 3 tháng và có lý do chính đáng. Tuy nhiên, nếu vượt quá thời hạn này, bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu hoàn trả đủ tiền thuê. 
  •  Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích: Cho thuê nhà để ở, kinh doanh,… hay bất cứ lý do gì đều được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu việc sử dụng sai mục đích so với hợp đồng diễn ra thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. 
  •  Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ ngôi nhà thuê. Nghĩa vụ bảo vệ tài sản thuê là nghĩa vụ của bên thuê. Nếu có hành vi tự ý đục phá, cải tạo mà không được sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho thuê được quyền chấm dứt hợp đồng. 
  •  Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê
  • Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, bị lập biên bản 03 lần mà không sửa chữa
  • Hai bên không thỏa thuận được giá cả khi bên cho thuê điều chỉnh giá thuê sau khi cải tạo nhà ở

Những trường hợp trên được cụ thể hóa từ quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014.

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

Thứ hai, Bên thuê

Bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê có những hành vi sau:

  • Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng
  • Tăng tiền thuê nhà bất hợp lý hoặc không thông báo cho bên thuê
  • Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

Như vậy, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng phải đảm bảo được các điều kiện nhất định. Đa phần, khi quyền và nghĩa vụ của các bên bị xâm phạm mà không được thực hiện như thỏa thuận theo hợp đồng thì các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng còn phải đáp ứng thời hạn báo trước là 30 ngày. Nếu không thực hiện mà có thiệt hại thì phải bồi thường trừ khi có thỏa thuận khác.

Hy vọng bài viết có ích cho bạn!

Khuyến nghị

  1. LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng Việt Nam
  2. Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay