Mặc dù, Nhà nước ta nghiêm cấm vận chuyển, mua bán và sử dụng trái phép ma túy nhưng số lượng người nghiện ma túy vẫn càng ngày càng tăng. Và để có tiền mua ma túy thỏa mãn cơn nghiện của mình thì không ít người nghiện ma túy đã bán đi tài sản của mình cũng như của gia đình, người thân. Vậy người nghiện ma túy có được tự ý bán nhà do mình đứng tên hay không? Tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư X để được giải đáp vấn đề này.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan.
Nội dung tư vấn
1. Điều kiện để được bán nhà:
Pháp luật cho phép chủ sở hữu nhà ở hợp pháp được quyền định đoạt đối với nhà của mình, do đó bán nhà là một trong những quyền của chủ sở hữu nhà ở được pháp luật cho phép và bảo hộ. Điều này được cụ thể hóa tại Điều 10 Luật Nhà ở 2014 như sau:
Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
…
1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:
…
d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
Tuy nhiên, giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch đặc thù, dễ xảy ra tranh chấp nên để được pháp luật công nhận thì chủ sở hữu nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau thì mới bán được nhà:
Thứ nhất, điều kiện về nhà ở trong giao dịch mua bán
Nhà ở phải là đối tượng mà Nhà nước cho phép được giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở. Và để trở thành đối tượng của các giao dịch này nhà ở phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở như sau:
Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ hai, điều kiện về các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở
Đối với bên bán:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Đối với bên mua:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
2. Người nghiện ma túy có được tự ý bán nhà do mình đứng tên không?
Như đã nêu ở trên thì người bán là cá nhân thì phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Theo Bộ luật Dân sự 2015 thì người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người từ đủ 18 tuổi trở lên và không thuộc một trong các trường hợp sau:
Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần
- Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
Người thành niên do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của người này, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ.
- Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố người này là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Theo đó, đối với tình huống chủ sở hữu nhà ở là người nghiện ma túy và muốn bán nhà do mình đứng tên sẽ có hai trường hợp xảy ra:
Thứ nhất, chủ sở hữu là nghiện ma túy dẫn đến phá tán tài sản của gia đình, đồng thời bị Tòa án ra quyết định tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự dưới yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan như bố mẹ, vợ chồng…thì lúc này chủ sở hữu nhà ở sẽ là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và mọi giao dịch mua bán phải thông qua sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật do Tòa án chỉ định, trừ giao dịch liên quan đến phục vụ nhu cầu đời sống hằng ngày. Do đó, trong trường hợp này chủ sở hữu nhà ở là người nghiện ma túy sẽ không được tự ý bán nhà do mình làm chủ, mà cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Thứ hai, chủ sở hữu là người nghiện ma túy nhưng không dẫn đến phá tán tài sản gia đình cũng như không có yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan yêu cầu Tòa án thì lúc này chủ sở hữu mặc dù là nghiện ma túy nhưng vẫn được xem là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Như vậy, trong trường hợp này thì chủ sở hữu nhà ở là người nghiện ma túy vẫn có quyền bán nhà do mình đứng tên mà không cần phải có sự đồng ý của bất kỳ ai.
Hy vọng bài viết hữu ích đối với bạn!
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư đất đai tại Việt Nam.
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay.
