Khi thực hiện giao dịch tặng cho, chuyển nhượng,… quyền sử dụng nhà đất thì chủ sở hữu phải thực hiện thủ sang tên sổ đỏ, đây cũng là bước cuối cùng để hoàn tất việc mua bán, tặng cho… nhà đất. Khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì các bên phải đóng một khoản phí nhất định. Vậy sang tên sổ đỏ sẽ mất bao nhiêu tiền? Tham khảo bài viết dưới đây để biết đáp án của vấn đề này.
Căn cứ:
- Luật đất đai 2013
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP
- Thông tư số 257/2016/TT-BTC
- Thông tư số 111/2013/TT-BTC
- Thông tư số 250/2016/TT-BTC
Nội dung tư vấn
Sang tên sổ đỏ là cách gọi dễ hiểu đơn giản của người dân. Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Như vậy sang tên Sổ đỏ là thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai sau khi hoàn thành các giao dịch trong đó có chuyển nhượng đất (hay mua bán đất). Thực chất sang tên Sổ đỏ chính là thay đổi các thông tin về chủ sử dụng đất ghi trên Sổ đỏ.
1. Điều kiện thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ
Theo quy định của pháp luật tại điểm c Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Do đó, để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ (chuyển đổi quyền sử dụng đất) thì chủ sở hữu cần đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Được UBND xã xác định là đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên bản để bảo đảm thi hành án;
- Đang trong thời hạn sử dụng đất.
Trong trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu không có tranh chấp với hàng xóm xung quanh hoặc các cá nhân tổ chức khác, không bị tịch biên tài sản và đang trong thời hạn sử dụng thì hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.
2. Thời hạn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ
Luật đất đai 2013 cho phép cá nhân, hộ gia đình được quyền chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng nếu có đủ điều kiện, đồng thời, chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động hay thủ tục sang tên sổ đỏ trong thời hạn mà pháp luật cho phép. Cụ thể người sử dụng có thời hạn 30 ngày để thực hiện thủ tụ sang tên sổ đỏ, tính từ ngày người sử dụng đất ký kết hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất.
Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
…
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
…
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Trong trường hợp quá thời hạn kể trên mà người sử dụng đất vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì người sử dụng đất sẽ bị cơ quan có thẩm quyền phạt. Cụ thể theo Khoản 2 Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất sẽ bị phạt như sau:
Điều 12. Không đăng ký đất đai
…
2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật Đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định
Theo đó, người sử dụng đất không thực hiện thủ tục sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho… thì người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 – 5.000.000 đồng tùy thuộc vào thời gian chậm trễ, mức độ của hành vi người sử dụng đất. Đây cũng là một mức phạt không hề nhỏ nên người sử dụng đất nên thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đúng thời hạn pháp luật quy định.
3. Các loại chi phí khi sang tên sổ đỏ:
Phí công chứng hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC thì mức thu phí công chứng hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:
| Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
Mức thu (đồng/trường hợp) |
| Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp) |
Lệ phí trước bạ phải nộp khi sang tên sổ đỏ
Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ phải nộp khi sang tên sổ đỏ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = giá tính lệ phí trước bạ x mức thu lệ phí trước bạ
Trong đó:
- Mức thu lệ phí trước bạ đối với sang tên sổ đỏ là 0,5%
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Trường hợp mua bán trong hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất thì tính theo giá ghi trong hợp đồng
Thuế thu nhập cá nhân
Theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định các tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%
Theo quy định đây là khoản thuế do người bán phải nộp (vì người bán là người có thu nhập) nhưng hai bên có thể thỏa thuận ai là người phải nộp khoản thuế này.
Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Lệ phí thẩm định hồ sơ
0,15% Giá trị giao dịch (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp)
Lệ phí địa chính
Theo Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC thì mức lệ phí địa chính sẽ do hội đồng nhân dân từng tỉnh, thành phố quy định, cụ thể như sau:
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.
Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Hi vọng bài viết hữu ích với bạn!
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ sang tên sổ đỏ tại Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
