Chào Luật sư X, Tôi đang muốn mua một lô đất nền thuộc dự án bất động sản kinh doanh nhà ở, nhưng Dự án hiện nay chưa có đường, chưa có điện… Chủ đầu tư đang phân lô. Vậy cho tôi hỏi Chủ đầu tư phân lô, Đất dự án có bán được không? Điều kiện để đất nền dự án đủ điều kiện mở bán? Rất mong nhận được giải đáp của Luật sư. Xin chân thành cảm ơn!
Chào bạn, để giải đáp thắc mắc hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau nhé.
Căn cứ pháp lý
Đất dự án là gì?
Hiện nay, luật đất đai vẫn chưa có quy định hay giải thích cụ thể về đất dự án. Tuy nhiên, nếu căn cứ theo Luật Đất đai 2013 và thực tế các dự án đã và đang được chuyển nhượng thì đất dự án (đất nền dự án) được hiểu là diện tích mà tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư.Đất nền dự án trên thực tế là diện tích đất đai chưa tiến hành xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác, tức vẫn còn trong trạng thái ban đầu. Đất dự án gồm có những loại sau đây:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc để bán kết hợp với cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là loại đất dự án phổ biến nhất – chủ đầu tư sẽ phân lô, bán nền cho người có nhu cầu).
- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.
- Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước.
Trước tiên phải đáp ứng các điều kiện chung theo quy định tại tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi nào đất nền đủ điều kiện mở bán?
Ngoài đáp ứng các điều kiện trên, Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi đáp ứng các điều kiện sau:
* Điều 194 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê như sau:
“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”
* Điều 41 Nghị định 43/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê như sau:
“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.
4. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”
Như vậy, một Dự án bất động sản nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt
Kiểm tra tính pháp lý của đất dự án
Một vấn đề quan trọng khi các bạn muốn đầu tư vào bất kỳ một dự án bất động sản nào đó là phải kiếm tra tính chất an toàn về mặt pháp lý của dự án bất động sản đó. Tính chất pháp lý được quy định rõ trong các hồ sơ, giấy tờ như sau:
- Văn bản thỏa thuận về địa điểm quy hoạch dự án bất động sản.
- Quyết định phê duyệt quy hoạch dự án của cấp tỉnh nơi dự án tọa lạc.
- Giấy tờ liên quan đến vấn đề đền bù cho các hộ dân đang sinh sống trong khu vực dự án.
- Văn bản giao đất thành công của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Lô đất nền có giấy chứng nhận sử dụng đất đầy đủ và minh bạch.
- Làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu mới.
Đất dự án có bán được không?
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:
1. Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán.
- Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền bán đất khi:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
2. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
3. Đất không có tranh chấp;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đất dự án được phép bán nhưng phải có đủ điều kiện mua bán đất. Để hoàn tất quá trình mua bán, các bên mua bán phải thực hiện theo đúng quy định của nhà nước về thủ tục mua bán đất.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Đất dự án có bán được không”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như: ăng ký bảo hộ nhãn hiệu tại Việt Nam ,Mức bồi thường thu hồi, giá đền bù đất 50 năm, đất tìm hiểu về hợp thức hóa lãnh sự tại Việt Nam, xin hợp pháp hóa lãnh sự ở Hà Nội, dịch vụ công chứng tại nhà của chúng tôi… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm
- Đăng ký dân quân tự vệ có bắt buộc không?
- Công dân nam đủ bao nhiêu tuổi trở lên phải đăng ký nghĩa vụ quân sự?
- Đi nghĩa vụ công an có được vào biên chế không?
Câu hỏi thường gặp
Đất không có tranh chấp là đất mà người quản lý, sử dụng thửa đất đó không có bất kỳ tranh chấp nào với một chủ thể khác liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa đất đó
Theo điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, trong trường hợp đất đang có tranh chấp “ không được quyền chuyển nhượng”
Phần đất nằm trong diện quy hoạch sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan Nhà nước phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh phần đất đó. Trong trường hợp cơ quan điều chỉnh không tiến hành thì người sử dụng có thể tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của người sử dụng đất mà không bị ảnh hưởng bởi các thủ tục pháp lý.
