Tại các Thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh, Thế chấp nhà chưa có sổ đỏ hay nôm na gọi là cầm nhà không sổ đỏ là hình thức cầm cố không xa lạ vì lượng nhà không có sổ đỏ ở nơi đây là nhiều vô cùng. Nguyên nhân nhà không có sổ thường như sau: nhà thuộc diện quy hoạch, nhà dạng chung cư giá rẻ, chung cư mini, nhà tập thể được phân lô, nhà trên đất trồng cây,… Vậy có được thế chấp nhà chưa có sổ đỏ hay không, hành vi này có được pháp luật cho phép hay không? Mời các bạn cùng tham khảo ý kiến tư vấn của Luật sư X thông qua bài viết sau đây nhé!
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật dân sự 2015;
- Luật đất đai 2013;
- Luật nhà ở 2014.
Nội dung tư vấn:
1. Thế chấp là gì?
Khoản 1 điều 317 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Theo đó có thể hiểu thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản. Bên thế chấp thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Do tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này.
2. Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ hay bìa đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho các khu vực ngoài đô thị (nông thôn), được quy định tại nghị định số 60-CP của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính.
Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại giấy chứng nhận như:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Tuy nhiên, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Theo đó, từ ngày 10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới, cụ thể:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Như vậy, Sổ đỏ là ngôn ngữ thường ngày của người dân để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được pháp luật hiện hành quy định. Để thuận tiện cho người đọc, trong nhiều bài viết thường sử dụng từ “Sổ đỏ” thay cho tên gọi của Giấy chứng nhận như quy định của pháp luật.
3. Nhà chưa có sổ đỏ có được thế chấp hay không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 thì đối với các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Căn cứ theo quy định nêu trên thì hiện nay trong hầu hết các giao dịch về nhà ở thì Luật nhà ở hiện hành đều quy định bắt buộc nhà ở phải đảm bảo điều kiện về việc nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối với giao dịch thế chấp nhà ở thì Luật nhà ở quy định nhà ở đưa vào làm tài sản thế chấp cũng phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Hiện nay, căn cứ theo khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 thì Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, bao gồm 03 loại hình nhà ở chủ yếu:
– Nhà ở thuộc dự án đang được chủ đầu tư đầu tư xây dựng;
– Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình;
– Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
Mặc dù đối với các loại hình nhà ở này pháp luật cho phép chủ đầu tư, các tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở khi nhà ở chưa được cấp sổ đỏ song bên thế chấp vẫn phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định như phải có quyết định giao đất, cho thuê đất, phải có giấy phép xây dựng…
Căn cứ vào những quy định trên thì việc thế chấp nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như đã nêu trên.
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư dân sự tại Việt Nam.
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay qua hotline: 0833.102.102
