Bạn muốn thay đổi mục đích sử dụng đất, bạn muốn chuyển nhượng thửa đất sang cho chủ thể khác hay bạn muốn xay dựng thêm những công trình khác trên đất?… nhưng bạn băn khoăn lo lắng không biết có phải thực hiện thủ tục đăng ký lại đất đai hay không, hay chỉ cần làm theo ý chí của chủ quan. Đừng lo lắng! Chúng tôi hiểu sự băn khoăn của bạn nên Luật sư X sẽ cung cấp những trường hợp phải đăng ký biến động đất đai cũng như những lưu ý về việc tuân thủ quy định đăng ký trong quá trình sử dụng và thực hiện các giao dịch có liên quan đất. Hãy cùng theo dõi nội dung trong bài viết dưới đây nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013.
- Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMTngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CPngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMTngày 29/9/2017 về hướng dẫn Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
- Các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan.
Nội dung tư vấn
1. Đăng ký biến động đất đai là gì?
Theo cuốn Đại từ điển tiếng Việt thì đăng ký là “đứng ra khai báo để được cấp Giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó”.
Ngoài ra, Từ điển tiếng Việt của Nhà xuất bản Khoa học xã hội và Trung tâm Từ điển, năm 1994 cũng đưa ra định nghĩa theo cách hiểu đăng ký là “ghi vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ”.
Về khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất”, Từ điển Luật học đưa ra định nghĩa: “Đăng ký quyền sử dụng đấ là thủ tục kê khai, đăng ký chính xác, trung thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất của các chủ sử dụng đất với các thông tin về diện tích, loại hạng đất, nguồn gốc đất đai theo các mẫu phiếu kê khai, vào sổ sách địa chính với sự hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng ký, thống kê đất đai”.
Còn theo Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2013 không còn khái niệm riêng về đăng ký quyền sử dụng đất như trong Luật Đất đai năm 2003 mà đề cập đến một khái niệm chung ở phạm vi rộng hơn là đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định
Điều 3. Giải thích từ ngữ
15. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Như vậy, theo pháp Luật Đất đai thì đăng ký đất đai là việc kê khai hiện trạng sử dụng đất bao gồm diện tích, mục đích sử dụng, vị trí địa lý, hình thể, nguồn gốc đất và tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Về hình thức đăng ký gồm đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai.
Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hay một số thông tin trong quá trình quản lý và sử dụng đất đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
2. Những trường hợp cần đăng ký biến động đất đai?
Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi thông tin về địa lý của thửa đất (diện tích đất; hình dạng, kích thước…) hoặc thay đổi về tình trạng pháp lý của thửa đất (mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất; thay đổi quyền sử dụng đất, chia, tách…) cụ thể:
Tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Như vậy, khi đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất có những biến động theo quy định trên thì người sử dụng đất phải có nghĩa vụ đăng ký biến động.
Thời hạn thực hiện đăng ký biến động đất đai được cụ thể tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013
Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Mặt khác tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi điểm i Khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã rút ngắn thời gian đăng ký biến động khá nhiều so với quy định cũ: Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày.
Lưu ý: Thời gian thực hiện thủ tục được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Như vậy, 10 ngày như trên đây được tính là ngày làm việc của các cơ quan nhà nước.
3. Hệ quả của việc đăng ký biến động đất đai
Trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ hoặc chứng nhận biến động vào Sổ đỏ đã cấp.
Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên trang 4 của Sổ đỏ đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi thì đổi Sổ đỏ mới.
4. Tại sao phải đăng ký biến động đất đai?
Thứ nhất, Đối với bất kỳ quốc gia nào trên thế giới, quản lý đất đai là nội dung không thể thiếu trong quản lý nhà nước. Đăng ký đất đai tạo cơ sở quan trọng cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cả nông thôn và đô thị. Bên cạnh đó, hệ thống đăng ký đất đai còn hỗ trợ và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách thông qua các loại thuế liên quan đến đất đai.
Thứ hai, Đăng ký đất đai bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời cũng bảo vệ cho những người khác có liên quan đến thửa đất.
Thứ ba, Đăng ký đất đai tạo niềm tin và sự yên tâm cho các chủ thể trong thị trường bất động sản thông qua sự đảm bảo về quyền sử dụng và những lợi ích khác khi thực hiện giao dịch, vừa giảm nhẹ được các chi phí lẫn thời gian, khiến giao dịch trên thị trường bất động sản diễn ra nhanh chóng. Hệ thống đăng ký đất đai cung cấp thông tin kịp thời cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu để họ cân nhắc, quyết định đầu tư một cách chính xác hơn.
Vì vậy khi có sự thay đổi thông tin về đất đai đã được cấp sổ đỏ hoặc thuộc các trường hợp nêu trên thì chủ thể có nghĩa vụ phải thực hiện đăng ký biến động đất đai trong thời hạn pháp luật quy định. Nếu không thực hiện đúng có thể bị xử lý theo quy định pháp luật.
Hy vọng bái viết hữu ích đối với bạn!
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư đất đai tại Việt Nam.
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay.
